Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gesetzestext

(1) ¹Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. ²Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. ³Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) ¹Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. ²Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) ¹Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.	wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.	soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

²Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. ³Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

I. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sein Zweck ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, iRd Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen (BVerfG NJW 89, 969 [BVerfG 08.11.1988 - 1 BvR 1527/87]; BGH WuM 18, 771 [BGH 24.10.2018 - VIII ZR 52/18] Rz 15). Eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters ist verfassungsrechtlich geboten (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Zu diesem Zweck sind der Anspruch aus § 558 I 1 und Mieterhöhungsverlangen geschaffen worden (zum Inhalt und den Einzelheiten s § 558a Rn 2 ff). Der Anspruch setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat (BGH NJW 07, 2546 [BGH 20.06.2007 - VIII ZR 303/06]). Denn der Mieter muss grds damit rechnen, dass eine Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Den Interessen des Mieters wird iÜ durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8 ff), die Sperrfrist (Rn 5), die Wartefrist (Rn 5) und die Kappungsgrenze (Rn 20) angemessen Rechnung getragen. Etwas anderes gilt, wenn die Vermietung auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechtes zu Verlusten führen würde (BVerfGE 71, 239, 259 = NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186). In diesem Falle kann der Vermieter auch jenseits von § 558 eine Anpassung nach § 313 verlangen. Etwa im preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis haben (BGH NJW 10, 1663 [BGH 24.03.2010 - VIII ZR 160/09]).

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

Zum Anwendungsbereich und Grenzen s zunächst Vor § 557 Rn 3. Eine Erhöhung nach § 558 ist bei einer Staffel- oder Indexmiete gem §§ 557a II 2, 557b II 3 unzulässig; Erhöhungen nach §§ 559 (Rn 26) und 560 sind möglich. Die Erhöhung einer Teilinklusivmiete (§ 535 Rn 176) wegen gestiegener Betriebskosten ist nur nach § 558 möglich (BGH ZMR 04, 341). Eine Mieterhöhung ist unzulässig, wenn die Parteien diese ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen haben (§ 557 Rn 10 ff). Auf Mischmietverhältnisse (§ 535 Rn 14) ist § 558 anzuwenden, wenn der Wohnraumanteil überwi...