Rn 20
Der Vermieter kann eine Miete nicht bereits dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Vertragsmiete. Die von ihm verlangte Miete darf auch nicht die von Verfassung wegen nicht zu beanstandende (BVerfG NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186) Kappungsgrenze überschreiten. Begriff und Höhe sind in § 558 III geregelt. Ihr Sinn besteht darin, zum Schutz der Mieter einen zu raschen Anstieg solcher Mieten zu vermeiden, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen (BGH ZMR 19, 661 Rz 22). Die Kappungsgrenze gilt für Mieterhöhungen nach § 558, auch beim Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnraum (BGH WuM 04, 345, 348 [BGH 28.04.2004 - VIII ZR 178/03]), nicht aber für Nutzungsentschädigungen nach § 546a I und für Untermietzuschläge nach § 553 II. Gem § 558 III 1 sind ferner Mieterhöhungen nach den §§ 559–560 ausgenommen.
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