Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Gesetzestext

(1) ¹Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. ²Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

I. Entstehungsgeschichte.

Rn 1

Die Vorschrift ist zum 1.9.01 in Kraft getreten und entspricht § 549 II aF. Zu den Hauptproblemen bei der Untermiete vgl Pauly ZMR 15, 836; Derleder ZMR 15, 521; Pauly WuM 08, 320; Gather DWW 09, 242; Kern NZM 09, 344; Burbulla NZM 13, 558.

II. Normzweck.

Rn 2

§ 553 enthält bei Wohnraummiete eine Ausnahme von § 540 I 1 (Unzulässigkeit einer Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte), um den Bestandsschutz dem Mieter zu erhalten, der die Wohnung teilweise (eine vollständige Überlassung ist unzulässig, AG/LG Hamburg ZMR 05, 297 sowie Streyl NZM 05, 364) einen anderen überlassen möchte, BGH NJW 85, 130, 131. Gem MietRRG soll neben Ehe (zur Ehewohnung vgl BGH ZMR 13, 868) und Familie zukünftig auch der ›auf Dauer angelegte gemeinsame Haushalt mietrechtlich besonders zu schützen‹ sein. Die Aufnahme eines Lebensgefährten (BGH NJW 04, 56 = ZMR 04, 100) bleibt eine erlaubnispflichtige Sondernutzung (Hinz JR 04, 379, aA LG Berlin ZMR 17, 732; Bieber JurisPR-MietR 15/19 Anm.1); zur beruflichen Nutzung vgl Schmid MDR 09, 1263. Zur Untervermietung an Touristen: Möglichkeiten und Grenzen vgl Flatow AnwZert MietR 14/20 Anm 2.

B. Regelungsgehalt.

I. Anspruch auf Erlaubniserteilung, Abs 1 S 1.

1. Voraussetzungen.

a) Berechtigtes Interesse eines/des Mieters.

Rn 3

Nach BGH (ZMR 18, 405; NJW 85, 130, 131) genügen auf Seiten des Mieters vernünftige nachvollziehbare Gründe (LG Hamburg ZMR 20, 513; Beweise muss der Mieter nicht vorlegen, LG Berlin WuM 18, 360) für seinen Überlassungswunsch. Geschützt ist jedes rechtliche, persönliche, wirtschaftliche (LG Berlin MM 18, Nr 4, 28) oder familiäre Interesse des Mieters von einigem Gewicht, das sich iRd Rechts- und Sozialordnung hält. Das Interesse kann sowohl auf eine Mitbenutzung der Wohnung durch den Dritten iRe Lebensgemeinschaft als auch auf eine Untervermietung gerichtet sein (Sternel PiG Bd 65, 121, 131 f; Kappus NZM 18, 331). Bei Mietermehrheit genügt berechtigtes Interesse eines von ihnen (LG Berlin ZMR 21, 811). Humanitäre Absichten (zB Bürgerkriegsflüchtlinge aufzunehmen) sind noch nicht als berechtigtes Interesse anerkannt (AG Neukölln/LG Berlin WuM 94, 326 aA Derleder WuM 94, 305). Anerkannt ist der Wunsch auf Aufnahme nahestehender Personen (zB Lebensgefährte, Angehörige, soweit diese nur ›Dritte‹ iSd §§ 540 I, 553 sind, Geschwister des Mieters, entferntere Verwandte, Eltern) sowie die Absicht, nach Beendigung einer Partner- oder Wohngemeinschaft (zB aus finanziellen Gründen) einen neuen Mitbewohner aufzunehmen (LG Berlin MM 17, Nr. 5, S 29, AG Köln WuM 95, 654, LG Berlin GE 13, 1067; LG Darmstadt WuM 20, 22 zum Mieterwechsel bei einer Studenten-WG). Ausreichend ist auch die Absicht einer Vereinsamung im Alter zu begegnen (AG Hamburg WuM 90, 500); ebenso die (beabsichtigte) Bildung einer Wohngemeinschaft (LG Berlin NJW-RR 92, 13). Weitere Gründe: Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters, Verringerung des Raumbedarfs infolge des Todes/Auszugs von Familienmitgliedern oder nach der Trennung der Eheleute (LG Berlin ZMR 02, 49, 50), Aufnahme eines Untermieters, der das Kind des (berufstätigen) Mieters versorgen soll (LG Berlin ZMR 02, 49; AG Büdingen WuM 91, 585); Interesse des Mieters, während der Dauer seiner Abwesenheit eine Person zum ›Einhüten‹ aufzunehmen (LG Lüneburg WuM 95, 704, 705; AG Köln WuM 95, 654). Es ist nicht zwingend geboten, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat (BGH ZMR 06, 261 aA noch LG Berlin ZMR 02, 49).

b) Teil des Wohnraums.

Rn 4

Die Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Wohnung scheidet idR aus (LG Berlin ZMR 18, 668; AG Hamburg Urt v 4.7.18 – 49 C 47/18). Bei nur vorübergehender einmaliger Ortsabwesenheit kommt ausnahmsweise Anspruch auf Erlaubnis für zeitlich begrenzte Überlassung der gesamten Wohnung in Betracht, wenn dem Mieter nicht zugemutet werden kann, die Wohnung zu kündigen (LG München I, ZMR 16, 451; LG Berlin MM 94, 323). Der Mieter muss erkennbar Rückkehrwillen dokumentieren (LG Berlin NJW-RR 94, 1289). Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt (AG Mitte GE 21, 189) des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH ZMR 14, 713). Ein auf die tw Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters muss auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthalten (LG Berlin ZMR 21, 812). Zur Einzimmerwohnung vgl LG Berlin ZK 67 ZMR 22, 640 (krit Bieber jurisPR-MietR...