Kinne/Schach/Bieber, BGB § 553 Gestattung der Gebrauchsü ... / 4 Unzumutbarkeit der Gebrauchsüberlassung

Rz. 13

Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2). Um dem Vermieter die Überprüfung zu ermöglichen, ob in der Person des in Aussicht genommenen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, ist dessen Person zu benennen (LG Berlin, Urteil v. 10.1.2018, 65 S 202/17, GE 2018, 515, 516). Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus (LG Berlin, Beschluss v. 30.11.2020, 64 T 49/20, WuM 2021, 30). Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Untervermietungserlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt (LG Berlin, Urteil v. 11.4.2018, 66 S 275/17, GE 2018, 646). Grundsätzlich gehen die "berechtigten Interessen" des Mieters an der Gebrauchsüberlassung dem Interesse des Vermieters vor, den Wohnraum nicht teilweise überlassen zu müssen. Der Vermieter kann sich auf die Unzumutbarkeit der Gebrauchsüberlassung nur dann berufen, wenn seine entgegenstehenden Gründe ein Gewicht haben, das dem der oben angeführten Regelbeispiele entspricht (BGH, Urteil v. 3.10.1984, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130 = WuM 1985, 7; OLG Hamm, RE v. 17.8.1982, 4 RE-Miet 1/82, OLGZ 1982, 481; OLG Hamm, RE v. 23.10.1991, 30 RE-Miet 1/91, NJW 1992, 513 f.). Der Vermieter kann eine teilweise Gebrauchsüberlassung nicht mit der Begründung verweigern, die Wohnung werde hierdurch verstärkt abgenutzt, wenn die Wohnung durch die Aufnahme einer weiteren Person lediglich die vertraglich vorausgesetzte Abnutzung erfährt (LG Stuttgart, Urteil v. 2.4.2008, 5 S 224/07, zitiert nach juris).

Rz. 14

Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten kann darin gesehen werden, dass sein bisheriges Verhalten die Besorgnis der Belästigung der übrigen Hausbewohner (LG Bamberg, Urteil v. 23.6.1973, 2 S 26/73, WuM 1974, 197; Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 14) oder des Vermieters oder seines Hausverwalters begründet. Diese Gründe muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen angeben.

Hinweis

AGG

Der Vermieter kann vom Mieter ausgewählte Untermieter aber nicht allein wegen ihrer Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität ablehnen (§ 1 AGG). Ebenso rechtfertigt der Umstand, dass der Dritte Ausländer ist, nicht die Versagung der Erlaubnis (LG Berlin, NJW-RR 194, 1289, 1290).

Rz. 15

Ein Anspruch auf teilweise Gebrauchsüberlassung besteht ferner dann nicht, wenn durch die Aufnahme des oder der Dritten die Wohnung überbelegt wäre (vgl. dazu näher § 540 Rn. 9). Als Faustregel ist davon auszugehen, dass für jeden Erwachsenen acht bis neun Quadratmeter und für jedes Kind bis zu sechs Jahren sechs Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen müssen (Franke, Wohnungsbaurecht, Mietrecht, § 553 Anm. 3); ergänzend sind die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (OLG Hamm, ZMR 1993, 109; LG Berlin, WuM 1987, 221 [222]).

Rz. 16

Sonstige Gründe, die der Erteilung der Gebrauchsüberlassungerlaubnis entgegenstehen, sind die bevorstehende Beendigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 30.11.2017, 67 S 270/17, GE 2019, 600) oder die von dem Dritten geplante mietvertraglich verbotene Haltung eines (Kampf-)Hundes (LG Berlin, MDR 1967, 405); die mangelnde Solvenz des Dritten steht grundsätzlich der Untervermietungserlaubnis nicht entgegen (Schmidt-Futterer/ Flatow, § 553 Rn. 14), sondern nur dann, wenn der zahlungsunfähige Mieter die Miete aus den Einkünften aus der Untervermietung bestreiten will (Staudinger/Emmerich, § 553 Rn. 14). Der Vermieter kann in einem fortbestehenden Mietverhältnis nicht geltend machen, dass mit einer höheren Personenzahl in den Räumen der erzielbare Verkaufspreis sinken würde (AG Ludwigsburg, Urteil v. 1.2.2008, 10 C 3187/07, WuM 2010, 420).

Hinweis

Genossenschaftswohnung

Neben den mietvertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Regelungen muss aber bei einer Genossenschaftswohnung der genossenschaftliche Satzungszweck zusätzlich beachtet werden; will der Mieter durch die Untervermietung die Wohnung der Nutzung durch die Mitglieder der Genossenschaft entziehen, besteht kein Anspruch auf deren Untervermietung (AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023, 49 C 382/22, BeckRS 2023, 17326).

Der Vermieter ist ferner nicht verpflichtet, eine begehrte Untervermietu...