Kinne/Schach/Bieber, BGB § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

1 Anwendungsbereich

Rz. 1

Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 steht nur dem Mieter von Wohnraum zu. Bei einer Mietermehrheit braucht das dafür erforderliche berechtigte Interesse nicht bei sämtlichen Mietern zu bestehen (LG Berlin, Urteil v. 9.1.2024, 67 S 184/23, GE 2024, 149).

Bei Mischmietverhältnissen, die sich sowohl auf Wohnraum als auch auf Geschäftsraum beziehen, kommt es darauf an, ob nach dem sich aus dem Vertrag ergebenden Vertragszweck Wohnraummietrecht gelten soll (vgl. hierzu § 535 Rn. 70). Bei einem Mietverhältnis über gewerbliche Räume steht dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zu, sofern sich nicht im Einzelfall aus dem Mietvertrag, ggf. im Wege ergänzender Vertragsauslegung, etwas anderes ergibt (OLG Hamm, Urteil v. 18.4.2008, 30 U 120/07, zitiert nach juris; vgl. KG, Urteil v. 8.9.2003, 8 U 181/02 GE 2003, 1490). Ist dem Hauptvermieter die teilgewerbliche Nutzung der Räume gestattet, so kann der Mieter einen Anspruch auf die Erteilung der Untermieterlaubnis geltend machen, wenn dem Untermieter ein Teil der Räume zu Wohnzwecken überlassen werden soll. Es besteht dagegen kein Anspruch, wenn der Untermieter in einem Teil der Räume eine gewerbliche Tätigkeit ausüben will (LG Berlin, GeE 1995, 703).

§ 553 erfasst jede Art von Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten, gleichgültig ob zum selbständigen oder unselbständigen Gebrauch (OLG Hamm, RE v. 17.8.1982, 4 RE-Miet 1/82, OLGZ 1982, 481), ob entgeltlich oder unentgeltich, daher auch die vorübergehende Aufnahme von Freunden und Besuchern. Auch eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung bedarf der Genehmigung des Vermieters (AG Münster, Urteil v. 13.10.2011, 7 C 3562/10, WuM 2012, 57).

2 Berechtigtes Interesse

2.1 Zeitpunkt

Rz. 2

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des Mietvertrags (Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 1; Bieber in MünchKomm, § 553 Rn. 7). Ein bereits zu diesem Zeitpunkt bestehendes anfängliches Interesse an der Gebrauchsüberlassung begründet keinen Anspruch auf eine entsprechende Erlaubnis des Vermieters (LG Berlin, Urteil v. 30.6.2022, 67 S 35/22, GE 2022, 739: naheliegende spätere Auslandseinsätze des Mieters von mehrjähriger Dauer). Der Mieter muss konkrete und nachprüfbare Tatsachen für die nachträgliche Entstehung des Interesses vortragen, wie etwa eine Trennung, Einkommensminderungen, berufliche Veränderungen oder den nachträglichen Entschluss zur Begründung einer eheähnlichen Gemeinschaft. Auch dann, wenn der betroffene Mieter nicht durch Rechtsgeschäft, sondern kraft Gesetzes nach § 563 Abs. 1 oder 2 oder nach § 1568a in das Mietverhältnis eintritt, ist nur ein nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags entstandenes Interesse zu berücksichtigen (BGH, VIII ZR 105/17, NJW 2018, 2397, 2403; Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 13). Es ist nicht maßgeblich, wie schnell der Mieter auf eine eintretende Veränderung reagiert, solange im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens eine nachträgliche Veränderung eingetreten ist und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt (AG Stuttgart, Urteil v. 12.10.2023, 31 C 1566/23, WuM 2023, 693)

2.2 Umfang der Gebrauchsüberlassung

Rz. 3

Der Mieter hat nach § 553 Abs. 1 Satz 1 nur einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums; dieses Tatbestandsmerkmal wird unterschiedlich ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, GE 2014, 998; BGH NJW 2006, 1200; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) genügt es, wenn der Mieter jedenfalls Mitgewahrsam an einem Teil der Wohnung behält. Eine Untermieterlaubnis scheidet nur dann aus, wenn der Mieter "die Sachherrschaft" endgültig und vollständig aufgegeben hat (so auch Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 8; Bieber in MünchKomm § 553 Rn. 6). Daher kommt auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung in Betracht (BGH, Urteil v. 13.9.2023, VIII ZR 109/22, GE 2023, 1141; BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, a. a. O.), etwa wenn der Mieter persönliche Sachen in der Wohnung belässt und im Besitz der Schlüssel bleibt (LG Berlin, Urteil v. 7.4.2022, 67 S 7/22, GE 2022, 582; LG Berlin, Beschluss v. 9.9.2019, 64 T 65/19, GE 2019, 1638; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 25.11.2020, 25 C 16/20, GE 2021, 189; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 1.9.2011,14 C 212/11, GE 2012,66). Die Überlassung der gesamten Wohnung ist im Rahmen des § 553 jedenfalls vorübergehend für kürzere, absehbare Zeit zulässig (LG Berlin, Urteil v. 22.5.1995, 62 S 80/95, GE 1995, 1277; LG Berlin, ZMR 2002, 49 [50]; LG Frankfurt/Main, WuM 2002, 92 [93]; AG Berlin-Tiergarten, GE 1987, 523; weitergehend LG Berlin, GE 1994, 703; LG Berlin, Urteil v. 22.4.1994, 63 S 37/94, GE 1994, 931; LG Berlin, Urteil v. 22.10.1993, 62 S 259/92, MM 1993, 109; LG Berl...