Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 1 Anwendungsbereich
 

Rz. 1

§ 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob dem Dritten ein selbständiger, d. h. vom Mieter unabhängiger Gebrauch an der Mietsache oder einem Teil von ihr eingeräumt wird oder es sich lediglich um einen unselbständigen Mitgebrauch handelt (OLG Hamm, RE v. 17.8.1982, 4 RE-Miet 1/82, OLGZ 1982, 481 = NJW 1982, 2876 = WuM 1982, 318 = ZMR 1983, 49 = DWW 1982, 308; zustimmend: BayObLG, RE v. 29.11.1983, RE-Miet 9/82, MDR 1984, 316 und RE v. 6.10.1997, RE-Miet 2/96, ZMR 1998, 23 f. = NZM 1998, 29 = GE 1997, 1463; OLG Karlsruhe, RE v. 16.3.1987, 3 RE Miet 1/87, ZMR 1987, 263 = WuM 1987, 180). Ein Schweigen des Vermieters auf die Bitte um Untervermietungserlaubnis von Geschäftsräumen gilt nicht als Verweigerung, wenn die beabsichtigte Nutzungsart der Räume trotz Anfrage des Vermieters nicht angegeben wird (KG, Urteil v. 11.10.2007, 8 U 34/07, ZMR 2008). Der Vermieter eines Grundstücks hat gegen den Gewerberaummieter einen Anspruch auf Auskunft darüber, an wen dieser untervermietet hat bzw. wer in Besitz des Grundstücks ist.

 

Rz. 2

Von der erlaubnispflichtigen Untervermietung muss jedoch die Nutzung der Wohnung durch den Mieter selbst und seine nahen Familienangehörigen abgegrenzt werden, die er in die Wohnung aufnimmt. Diese sind eben so wenig Dritte i. S. d. § 540 (LG Berlin, Urteil v. 14.5.1991, 64 S 456/90, GE 1991, 881) wie Mitglieder einer Wohngemeinschaft oder Besucher, solange diese nicht ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegt haben, was sich aus der Anbringung eines Namensschildes am Briefkasten in Verbindung mit der Ummeldung bei der dafür zuständigen Behörde ergeben kann. Feste Zeitgrenzen für die Aufnahme von Besuchern gibt es nicht. Hält sich jedoch der Besucher länger als vier bis sechs Wochen in der Wohnung auf, so spricht eine Vermutung dafür, dass er sich dauerhaft in der Wohnung eingerichtet hat (Schmidt-Futterer/Blank, § 540 Rn. 35). Diese Vermutung kann jedoch dadurch widerlegt werden, dass der Besucher aus besonderen Gründen (vorübergehende Notlage, vorübergehende Unterbringung wegen Aufnahme eines Studiums am Ort der Wohnung) für längere Zeit aufgenommen worden ist.

 

Rz. 3

Der zur Nutzung berechtigte Personenkreis ist grundsätzlich aus dem Mietvertrag zu entnehmen. Natürlich sind sämtliche Mieter zur Nutzung der Wohnung berechtigt. Im Übrigen ergibt sich der berechtigte Personenkreis möglicherweise daraus, dass in den Mietvertrag ausdrückliche Regelungen darüber aufgenommen worden sind. So kann z. B. im Mietvertrag geregelt sein, aus wie viel Personen die einziehende Familie besteht. Auch aus der Unterschrift der Ehefrau/des Ehemannes unter derjenigen des Mieters im Mietvertrag kann sich ergeben, dass der Vermieter mit der Nutzung durch die Ehefrau/den Ehemann einverstanden war, ohne dass mit dieser/diesem ein Mietvertrag abgeschlossen worden ist (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 259).

 

Rz. 4

Falls sich aus dem Mietvertrag oder den ergänzenden Vereinbarungen nicht ergibt, wer außer dem Mieter noch zur Nutzung der Wohnung berechtigt ist, bestimmt sich der berechtigte Personenkreis danach, ob es sich um nahe Angehörige handelt. Die Aufnahme der Eltern (BayObLG, RE v. 6.10.1997, RE-Miet 2/96, ZMR 1998, 23 f. = NZM 1998, 29 = GE 1997, 1463), der Schwiegereltern (LG Berlin, GE 1980, 660), des Ehegatten oder der Kinder (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750 = WuM 1991, 381 = ZMR 1991, 290 = GE 1991, 615 = MDR 1991, 628; BayObLG, WuM 1991, 18; LG Potsdam, Urteil v. 4.9.2012, 4 S 96/12, GE 2012, 1565 = WuM 2012, 612), auch der Enkel (LG Wuppertal, Urteil v. 25.6.1970, 9 S 79/70, MDR 1971, 49) und Stiefkinder (AG Koblenz, Urteil v. 20.6.1984, 16 C 185/84, WuM 1989, 175; LG Kiel, Urteil v. 21.12.1987, 1 S 4/87, WuM 1988, 125) ist dem Mieter immer gestattet; der Mietvertrag kann nichts anderes bestimmen. Dasselbe gilt für den Lebenspartner, der als Familienangehöriger gilt (§ 11 Abs. 1 LPartG). Hat der Mieter seine Ehefrau in die Wohnung aufgenommen, so darf auch deren noch nicht volljähriger Sohn ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung leben (OLG Hamm, RE v. 11.4.1997, 30 RE-Miet 1/97, WuM 1997, 364; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 5.7.1990, 14 C 174/90, GE 1991, 187), nicht dagegen der Lebensgefährte der Tochter (OLG Hamm, a. a. O.). War der Sohn jedoch bereits erwachsen, als seine leibliche Mutter in die Wohnung des Mieters einzog, bedarf die Aufnahme des volljährigen Sohnes der hinzuziehenden Mutter grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (LG Berlin, Beschluss v. 16.10.1990, 64 S 301/90, GE 1991, 571).

 

Rz. 5

Auch dann, wenn die Mutter des Kindes aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist, bedarf die Aufnahme des Sohnes d...

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