Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 1 Anwendungsbereich

Rz. 1

§ 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob dem Dritten ein selbständiger, d. h. vom Mieter unabhängiger Gebrauch an der Mietsache oder einem Teil von ihr eingeräumt wird oder es sich lediglich um einen unselbständigen Mitgebrauch handelt (OLG Hamm, RE v. 17.8.1982, 4 RE-Miet 1/82; zustimmend: BayObLG, RE v. 29.11.1983, RE-Miet 9/82 und RE v. 6.10.1997, RE-Miet 2/96; OLG Karlsruhe, RE v. 16.3.1987, 3 RE Miet 1/87). Ein Schweigen des (Haupt-)Vermieters auf die Bitte um Untervermietungserlaubnis von Geschäftsräumen gilt nicht als Verweigerung, wenn die beabsichtigte Nutzungsart der Räume trotz Anfrage des (Haupt-)Vermieters nicht angegeben wird (KG, Urteil v. 11.10.2007, 8 U 34/07, ZMR 2008, 128. Der (Haupt-)Vermieter eines Grundstücks hat gegen den Gewerberaummieter einen Anspruch auf Auskunft darüber, an wen dieser untervermietet hat bzw. wer in Besitz des Grundstücks ist (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 30.7.2008, 7 O 4106/08, zitiert nach juris). Eine fehlende Gestattung der Untervermietung durch den (Haupt-)Vermieter hindert nicht den Abschluss eines Untermietvertrages. Auch ein ohne (die im Hauptmietvertrag geforderte) Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam (BGH, Beschluss v. 10.10.2007, XII ZR 12/07, GE 2007, 1627).

Rz. 2

Von der erlaubnispflichtigen Untervermietung muss jedoch die Nutzung der Wohnung durch den Mieter selbst und seine nahen Familienangehörigen abgegrenzt werden, die er in die Wohnung aufnimmt. Diese sind eben so wenig Dritte i. S. d. § 540 (LG Berlin, Urteil v. 14.5.1991, 64 S 456/90, GE 1991, 881) wie Mitglieder einer Wohngemeinschaft oder Besucher, solange diese nicht ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegt haben, was sich aus der Anbringung eines Namensschildes am Briefkasten in Verbindung mit der Ummeldung bei der dafür zuständigen Behörde ergeben kann. Feste Zeitgrenzen für die Aufnahme von Besuchern gibt es nicht. Hält sich jedoch der Besucher länger als vier bis sechs Wochen in der Wohnung auf, so spricht eine Vermutung dafür, dass er sich dauerhaft in der Wohnung eingerichtet hat (Schmidt-Futterer/Blank, § 540 Rn. 35). Diese Vermutung kann jedoch dadurch widerlegt werden, dass der Besucher aus besonderen Gründen (vorübergehende Notlage, vorübergehende Unterbringung wegen Aufnahme eines Studiums am Ort der Wohnung) für längere Zeit aufgenommen worden ist.

Rz. 3

Der zur Nutzung berechtigte Personenkreis ist grundsätzlich aus dem Mietvertrag zu entnehmen. Natürlich sind sämtliche Mieter zur Nutzung der Wohnung berechtigt. Im Übrigen ergibt sich der berechtigte Personenkreis möglicherweise daraus, dass in den Mietvertrag ausdrückliche Regelungen darüber aufgenommen worden sind. So kann z. B. im Mietvertrag geregelt sein, aus wie viel Personen die einziehende Familie besteht. Auch aus der Unterschrift der Ehefrau/des Ehemannes unter derjenigen des Mieters im Mietvertrag kann sich ergeben, dass der Vermieter mit der Nutzung durch die Ehefrau/den Ehemann einverstanden war, ohne dass mit dieser/diesem ein Mietvertrag abgeschlossen worden ist (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 259).

Rz. 3a

Hinweis

Wohngemeinschaft

Sind alle Mitglieder einer Wohngemeinschaft Partei des Mietvertrags muss ein Ausscheiden einzelner Mitglieder aus dem Mietvertrag in Form eines Mieterwechsels vereinbart werden.

Die Mieter haben aber zumindest dann einen Rechtsanspruch gegen den (Haupt-)Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einen anderen Mieter abschließt, wenn die Mieter vor Vertragsschluss ihr Bedürfnis nach einer späteren Aufnahme weiterer oder neuer Mitmieter ausdrücklich formuliert hatten (LG Karlsruhe, WuM 1992, 45; LG Berlin, Urteil v. 23.3.2016, 65 S 314/15, WuM 2016, 553), der (Haupt-)Vermieter im Laufe des langjährigen Mietverhältnisses bereits mehrfach durch Zustimmung zu Vertragsänderungen die Auswechslung einzelner Mieter ermöglicht hatte (LG Göttingen, NJW-RR 1993, 783; LG Frankfurt/Main, WuM 2012, 192; LG Berlin, Urteil v. 11.1.2017, 65 S 375/16, juris;) oder wenn bei Vermietung einer 5-Zimmerwohnung an eine aus vier Personen bestehende Wohngemeinschaft nur noch drei Personen in der Wohngemeinschaft leben (so LG Berlin, Urteil v. 19.4.2013, 65 S 377/12, a.a.O.; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 2.3.2017, 14 C 102/16, GE 2017, 956; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 29.2.2016, 235 C 259/15, GE 2017, 421). In diesen Fällen braucht nach dieser Ansicht noch nicht mal ein berechtigtes Interesse an dem Austausch einzelner Mitmieter dargetan zu werden (LG Darmstadt, Beschluss v. 15.8.2019 – 6 S 21/19, WuM 2020, 22; LG Karlsruhe, Urteil v. 25.1.1985, 9 S 58...