Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 4.2 Berechnung der Kappungsgrenzen

Rz. 54

Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind bei einer vereinbarten Nettomiete die Betriebskostenvorauszahlungen nicht hinzuzurechnen (ganz allgemeine Meinung: z. B. Beuermann, a. a. O., § 2 MHG Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 171; LG Hannover, Urteil v. 15.1.1992, 11 S 191/91, WuM 1992, 136; LG Berlin, Urteil v. 31.1.2006, 63 S 271/05, GE 2006, 391; für die [wohl zu vernachlässigende] Gegenmeinung vgl. Blank, WuM 1993, 503 [505]; der RE des OLG Hamm v. 3.12.1992, 30 REMiet 4/92, GE 1993, 151 ist vorliegend nicht einschlägig, beschäftigt sich nur allgemein mit dem Mietzinsbegriff des § 2 MHG).

Rz. 55

Das Gesetz spricht von einem Zeitraum von drei Jahren, innerhalb dessen sich die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht hat. Daher kommt es nicht auf die Miete zum Stichtag des Beginns der Dreijahresfrist an, sondern auf die niedrigste Miete innerhalb des Dreijahreszeitraumes (Beuermann, a. a. O., § 2 MHG Rn. 56a; OLG Celle, RE v. 31.10.1995, 2 UH 1/95, ZMR 1996, 194; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 179; Lammel, § 558 Rn. 68).

Bei der Feststellung der Dreijahresfrist wird rückwärts gerechnet, nämlich von dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (OLG Celle, RE v. 31.10.1995, 2 UH 1/95, a. a. O.). Insofern wird die Frist anders als bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet, bei der es auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ankommt (BayObLG, RE v. 27.10.1992, REMiet 3/92, NJW-RR 1993, 202). Dasselbe gilt für die Berechnung der Wartefrist (BGH, Urteil v. 16.6.1993, VIII ARZ 2/93, GE 1993, 799).

Rz. 56

Es kommt auf die zu dem Zeitpunkt rechtlich wirksam vereinbarte Miete nicht auf die tatsächlich gezahlte an. Dabei bleiben zunächst Mietminderungen aufgrund der Gewährleistungsregeln außer Betracht (OLG Hamburg, RE v. 19.3.1996, 4 U 205/95 REMiet, ZMR 1996, 317). Bei dem Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften (Preisbindungsvorschriften, aber auch Verstöße gegen § 5 WiStG bzw. § 291 StGB) kommt es auf die rechtlich geschuldete Miete an (vgl. dazu im Einzelnen Börstinghaus, a. a. O., Rn. 167). Wirksame Vereinbarungen der Parteien zur Herabsetzung der Miete unabhängig von zuvor vereinbarten Mieterhöhungen nach § 558 sind bei der Kappungsgrenze zu berücksichtigen.

Rz. 57

Streitig ist die Frage, ob und welche Zuschläge zur Berechnung der Kappungsgrenze von der zu zahlenden Miete abgerechnet bzw. herausgerechnet werden müssen. Überwiegend wird die Ansicht vertreten, dass derartige Zuschläge (z. B. für Gartennutzung, Stellplatznutzung, Garage, Untermiete, teilgewerbliche Nutzung, Möblierung) nicht herausgerechnet werden dürfen, da es sich lediglich um unselbständige Bestandteile einer einheitlichen Miete handele (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 173; Schultz in Bub/Treier, III A 353; AG Hamburg, WuM 1992, 257 für Untermietzuschlag). Das soll nur dann nicht gelten, wenn es erst innerhalb der Dreijahresfrist zur Vereinbarung eines derartigen Zuschlags kommt, da es sich dann um die Vergütung für eine Mehrleistung handele. Eine Mindermeinung (Beuermann, a. a. O., § 2 MHG Rn. 55b f.) will diese gesondert berechneten Zuschläge nicht in die Berechnung der Kappungsgrenze einbeziehen. Eine differenzierende Meinung will Zuschläge (z. B. Möblierungszuschlag), die sich nicht auf die Nutzung des Wohnraums als solchen beziehen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigen.

Obergerichtliche Rechtsprechung existiert dazu ersichtlich nicht. Zur Beurteilung der Frage ist nach dem Zweck der Kappungsgrenze davon auszugehen, dass der Vermieter nicht durch eine Aufteilung der Miete unter Herausrechnen von Mietbestandteilen die Kappungsgrenze umgehen darf. Dabei ist das Entgelt für die Wohnraumausstattung von Sonder-/Mehrleistungen des Vermieters in Bezug auf das konkrete Mietverhältnis abzugrenzen. Danach gehören Untermietzuschläge, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung zu Nebenleistungen, die nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze einbezogen werden können. Auf der anderen Seite gehören z. B. ein hochwertiger Teppichboden oder eine besondere Ausstattung der Küche mit hochwertigen Elektrogeräten zur Ausstattung der Wohnung und können nicht unter Berechnung bestimmter Zuschläge aus der Miete "herausgerechnet werden". Die besondere Ausstattung der Wohnung ist vielmehr nur bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Bei einer Möblierung und einem besonders vereinbarten Möblierungszuschlag ist zwischen Küchenausstattung und anderweitiger Möblierung der Wohnung zu unterscheiden. Während die Küchenausstattung (z. B. Einbauküchen mit Elektrogeräten) oftmals (auch regional unterschiedlich) zur Ausstattung der Wohnun...