BayObLG Beschluss vom 27.10.1992 - RE-Miet 3/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgabe einer Willenserklärung

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 14 S 11715/91)

AG München (Aktenzeichen 251 C 7035/91)

Tenor

Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Wietzinserhöhung nach § 2 MHG, so ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG.

Tatbestand

I.

Der Beklagte hat vom Kläger seit 1.11.1988 eine 36 qm große Wohnung in München gemietet, für die ein monatlicher Mietzins von 700 DM vereinbart wurde. Im Januar 1991 hat der Kläger unter Hinweis auf drei Vergleichswohnungen verlangt, der Beklagte solle einer Mietzinserhöhung auf monatlich 800 DM bzw. 22,22 DM pro qm Wohnfläche zustimmen. Der Beklagte hat die Zustimmung verweigert, weil er mit 19,44 DM pro qm bereits mehr als den ortsüblichen Mietzins zahle. Die auf Zustimmung zu der verlangten Mietzinserhöhung gerichtete Klage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, der geforderte Mietzins übersteige die auf der Grundlage des Münchner Mietspiegels (Stand Februar 1989) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete im Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Der Kläger hat Berufung eingelegt, mit der er seinen Anspruch auf Zustimmung zu der geforderten Mietzinserhöhung weiterverfolgt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 5.2.1992 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete der des Zugangs des Erhöhungsverlangens oder der des zeitlichen Wirksamwerdens der Erhöhung (§ 2 Abs. 4 MHG)?

Zur Begründung hat es ausgeführt, wegen des kontinuierlichen erheblichen Mietpreisanstiegs in München falle auch die Veränderung des Mietpreisniveaus innerhalb des Zeitraums von zwei bis drei Monaten zwischen dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (19.1.1991) und dem Wirksamwerden (1.4.1991) bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ins Gewicht. Die Rechtsfrage werde in Rechtsprechung und Rechtslehre unterschiedlich beantwortet. Sie sei schlechthin immer von Belang, wenn die Begründetheit eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens zu prüfen sei.

Entscheidungsgründe

II.

1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J, § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (§ 541 Abs. 1 Satz 2 ZPO) ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO) und unabhängig von den besonderen Umständen des Einzelfalles beantwortet werden kann.

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei ist maßgebend, welche Rechtsauffassung das Berufungsgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wären unhaltbar (BayObLGZ 1987, 36/38 m.w.Nachw.).

aa) Das Landgericht geht davon aus, daß das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 15.1.1991 formell wirksam sei (§ 2 Abs. 2 MHG) und daß er deshalb die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen könne, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 MHG erfüllt seien. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

bb) Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 MHG abgesehen, geändert worden sind. Die Annahme des Landgerichts, es falle wegen des kontinuierlichen erheblichen Mietpreisanstiegs in München schon eine Veränderung des Mietpreisniveaus ins Gewicht, die in dem zwei bis drei Monate umfassenden Zeitraum zwischen dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens und dem Wirksamwerden der Mieterhöhung eintrete, ist jedenfalls nicht unhaltbar. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es daher auf die Rechtsfrage an, welcher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich ist.

c) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beantwortet wird. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (BayObLGZ 1987, 260/263).

3. Die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage im Entscheidungssatz entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts, verändert die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern (BayObLGZ 1989, 406/409 m.weit. Nachw.).

4. Die Rechtsfrage beantworte...