OLG Hamburg Beschluss vom 19.03.1996 - 4 U 205/95 RE-Miet

Tenor

Der „Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird,” bezeichnet in § 2 Absatz 1 Nummer 3 lit. b MHG den Mietzins, der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen war.

Tatbestand

I. Die Beklagten sind Mieter einer von der Klägerin vermieteten, vor 1981 fertiggestellten und 140,13 qm großen Wohnung. Der Mietzins betrug am 1. Januar 1992 monatlich DM 1.000,– netto kalt (DM 7,14/qm), seit dem 1. Juni 1993 beträgt er DM 1.180,– (DM 8,42/qm).

Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 verlangte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete auf DM 1.300,– (DM 9,28/qm) mit Wirkung ab 1. Januar 1995. Die Beklagten erteilten eine Teilzustimmung auf DM 1.200,– (DM 8,56/qm). Die Parteien sind sich darüber einig, daß der geforderte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nicht übersteigt.

Mit der am 22. Februar 1995 beim Amtsgericht eingereichten und am 7. März 1995 zugestellten Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere DM 100,– monatlich ab 1. Januar 1995. Sie hat die Auffassung vertreten, daß die Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG) im vorliegenden Fall 30 Prozent betrage, weil es auf den Mietzins ankomme, der drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung galt.

Die Beklagten haben die Auffasung vertreten, das Mieterhöhungsverlangen über den Betrag von DM 1.200,– hinaus sei wegen Verstoßes gegen die nach ihrer Meinung anzuwendende 20 %ige Kappungsgrenze unbegründet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ist davon ausgegangen, daß die Kappungsgrenze im vorliegenden Fall 20 Prozent betrage, und hat zur Begründung ausgeführt, daß es für die Frage, ob sich die Kappungsgrenze auf 20 oder 30 Prozent belaufe, darauf ankomme, ob der zuletzt gezahlte Mietzins DM 8,– netto kalt pro qm übersteige.

Auf die dagegen eingelegte Berufung der Klägerin möchte das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abändern und der Klage stattgeben. Seiner Ansicht nach kommt es für die Höhe der Kappungsgrenze auf den Mietzins drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhung an. Zur weiteren Begründung nimmt es auf seine frühere Entscheidung vom 3. Februar 1995 (WuM 1995, 271 = ZMR 1995, 161) Bezug. Weiter führt es aus, daß die Gegenansicht zu willkürlichen und verfassungsrechtlich bedenklichen Differenzierungen in vergleichbaren Fällen führe, in denen innerhalb der Drei-Jahres-Frist des § 2 Absatz 1 Nummer 3 MHG eine Mieterhöhung nach § 2 MHG auf DM 8,00 bzw. DM 8,01 vorgenommen worden sei.

Das Landgericht sieht sich aber an einer Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils gemäß § 541 Absatz 1 Satz 1 Alt. 2 ZPO gehindert. Es hält die Rechtsfrage für erheblich: Falls mit der Formulierung „Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird,” in § 2 Absatz 1 Nummer 3 lit. b MHG der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geschuldete Mietzins („aktueller Mietzins”) gemeint sei, müsse die Klage aus den vom Amtsgericht genannten Gründen abgewiesen werden. Sei damit jedoch, entsprechend der Ansicht des Landgerichts, der Mietzins gemeint, welcher drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen war, könne die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf DM 1.300,– verlangen.

Die Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung. Sie werde nach der früheren Entscheidung der vorlegenden Kammer vom 3. Februar 1995 in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert. Es sei anzunehmen, daß sie sich künftig häufiger stellen werde.

Das Landgericht hat deshalb mit Beschluß vom 15. Dezember 1995 (abgedruckt im Hamburger Grundeigentum 1996, 22 ff.) dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

„Ist mit dem „Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird,” in § 2 Absatz 1 Nummer 3 lit. b MHG der zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung geschuldete („aktuelle”) Mietzins gemeint, oder aber der Mietzins, welcher drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhungserklärung zu zahlen war?”

Entscheidungsgründe

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO), ist erheblich. Wie das Landgericht nachvollziehbar dargelegt hat, hängt es von ihrer Beantwortung ab, ob der Klage stattzugeben oder ihre Abweisung zu bestätigen ist.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da zu erwarten ist, daß sie sich auch für künftige Entscheidungen wiederholt stellt und unterschiedlich beantwortet wird. Sie ist von einer anderen Kammer des Landgerichts im Sinne der vorlegenden Kammer entschieden worden (vgl. BVerfG WuM 1995, 576), vom Landgericht Freiburg dagegen im entgegengesetzten Sinne (ZMR 1995, 353; vgl. auch die von Börstinghaus WuM 1995, 243 Fußnote 11 zitierten Entscheidungen). In der Literatur wird die Rechtsfrage im Sinne der vorlegenden Kammer beantwortet von Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 2 MHG Rdn. 18; Sternel, Mietrecht aktuell. 3. Aufl., Rdn. 576; die Gegenmeinung wird vertreten von Börstin...