Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Gesetzestext

(1) ¹Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. ²Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1.	die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.	die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 559 ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13, durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 (Übergangsrecht s jew vor § 555a Rn 4 und Rn 5) sowie das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) mWv 1.12.21 geändert worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1).

Rn 2

Er gibt für die meisten Modernisierungsmaßnahmen in den Grenzen des § 559 IIIa (Rn 15) das Recht, unabhängig von der Vergleichsmiete iSv § 558 (BGH NJW 08, 3630 [BGH 24.09.2008 - VIII ZR 275/07] Rz 13) die jährliche Miete einseitig zu erhöhen und gibt so im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zu einer Modernisierung (BGH ZMR 22, 700 Rz 44; 20, 925 Rz 44). Dieses Modernisierungsrecht korrespondiert nicht mit einer Modernisierungspflicht. Das Gesetz kennt idR auch keinen Modernisierungsanspruch (BGH ZMR 04, 807, 809; s.a. § 535 Rn 106). Alternativ kann die Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren unter den in § 559c genannten Voraussetzungen berechnet werden (BTDrs 19/4672, 26).

B. Anwendungsbereich.

Rn 3

S zunächst vor § 557 Rn 3. § 559 gilt danach für alle Wohnraummietverhältnisse, soweit nicht einer der Ausnahmetatbestände des § 549 II, III eingreift. § 559 gilt hingegen nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete zu zahlen ist. Eine Mieterhöhung nach § 559 ist auch nicht möglich, wenn die Parteien diese für diesen Fall zB nach § 555f ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen (Stuttg NJW-RR 94, 1291 [OLG Stuttgart 31.05.1994 - 8 REMiet 5/93]) oder eine Staffelmiete vereinbart haben, § 557a II. Bei einer Indexmiete ist gem § 557b II eine Erhöhung nur wegen solcher baulicher Änderungen zulässig, die der Vermieter nicht zu vertreten (§ 555b Nr 7) hat. Die Mietvertragsparteien können – wie auch § 555f aufzeigt – § 559 ganz oder teilweise einschränken.

C. Mieterhöhung (§ 559 I).

I. Voraussetzungen.

Rn 4

Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat.

II. Durchführung.

1. Vermieter als Bauherr.

Rn 5

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme ›durchführen‹, was meint, dass der Vermieter selbst der Bauherr sein muss (KG NJW-RR 98, 296 [KG Berlin 15.09.1997 - 8 RE-Miet 6517/96]; Hamm ZMR 83, 416; BayObLG NJW 81, 2259 [BayObLG 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81]). Bauherr idS ist, wer eine Baumaßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen lässt (Hamm ZMR 83, 416). Gibt die GdW eine Maßnahme in Bezug auf das Sondereigentum in Auftrag, sind nach Sinn und Zweck allerdings die WEigtümer als Bauherren anzusehen.

2. Modernisierungsmaßnahmen von Dritten.

Rn 6

Bauliche Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache, die der Mieter oder ein Dritter, zB eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, durchführt, sind keine Modernisierungsmaßnahme iSd I und begründe...