Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 1. Personenmehrheit.

Rn 83

Auf Vermieterseite kann – im Ergebnis, nicht rechtlich – eine Personenmehrheit stehen, bspw eine Innen-GbR, die Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 741), die Güter- (§ 1415) und die Erbengemeinschaft (§ 2032). Eine solche Personenmehrheit ist nach hM aber nicht rechtsfähig (BGH DNotZ 18, 52 [BGH 30.06.2017 - V ZR 232/16] Rz 8 zur Erbengemeinschaft). Etwa ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann daher nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern nur mit ihm – was möglich ist – oder mit den Miterben, gesamthänderisch verbunden in der Erbengemeinschaft, geschlossen werden (BGH NJW 06, 3715 [BGH 17.10.2006 - VIII ZB 94/05] Rz 7). Die Abgrenzung, ob ein Teilhaber Vermieter ist oder alle oder mehrere Teilhaber, ist im Einzelfall danach vorzunehmen, in wessen Namen für die Personenmehrheit gehandelt wird. Ob zB eine Außen-GbR Vermieterin ist, hängt davon ab, ob sie nach dem Willen ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr auftritt (BGH NJW 13, 1881 [BGH 15.05.2013 - XII ZR 115/11] Rz 10; Rn 78); wenn nicht, sind die Gesellschafter Vermieter. Wird der Mietvertrag nicht von allen Teilhabern unterschrieben, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurden (BGH NJW 10, 1453 [BGH 04.11.2009 - XII ZR 86/07] Rz 13; 08, 2178 Rz 25). Aus der bloßen Unterschrift ist noch nicht ersichtlich und nicht hinreichend bestimmbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung unterzeichnet wurde oder ob es noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei bedarf (BGH NJW 08, 2178, 2180 Rz 26). Etwas anderes gilt, wenn eine Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person auf andere Weise hinreichend bestimmbar ist (BGH IMR 15, 264; NJW 08, 2178 [BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06] Rz 26). Das ist der Fall, wenn eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Gleiches gilt, wenn der Vertrag aufseiten einer als Mietvertragspartei genannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses unterschrieben worden ist (BGH NJW 07, 3346 [BGH 19.09.2007 - XII ZR 121/05]). Ist auf Vermieterseite eine Personenmehrheit beteiligt, ist jeder für die Pflichten aus dem Mietvertrag Gesamtschuldner (§ 427). Mehrere Vermieter sind Mitgläubiger nach § 432 (BGH ZMR 06, 30, 31); die Miete kann daher nicht anteilmäßig, sondern nur an alle gefordert und für alle eingezogen werden (BGH ZMR 06, 30, 31; München NZM 98, 474). Eine Kündigung, die von allen Personen auszusprechen ist (BGH ZMR 19, 324 Rz 9), kann Gegenstand einer ›Verwaltungsentscheidung‹ der Vermieter sein, die unter den Voraussetzungen des § 745 I mehrheitlich getroffen werden kann (BGH NJW-RR 10, 1312 [BGH 26.04.2010 - II ZR 159/09] Rz 3). Die Stimmenmehrheit richtet sich nach der Größe der Anteile, § 745 I 2. Bei zwei Teilhabern mit gleichen Anteilen ist eine Mehrheitsentscheidung nicht möglich. Den Teilhabern bleibt grds nur die Möglichkeit des Vorgehens nach § 744 II oder § 745 II Rn 25.