Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 745 BGB – Verwaltung und Benutzung durch Beschluss.

Gesetzestext

(1) ¹Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. ²Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) ¹Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. ²Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

A. Mehrheitsbeschlüsse, Abs 1 u 2.

Rn 1

§ 745 I knüpft an § 744 I an und ermöglicht, soweit keine Regelungen über die Verwaltung getroffen sind, Mehrheitsentscheidungen über Verwaltungsmaßnahmen in den Grenzen der I u III. Durch Bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung in I und die Einschränkung in III sind die Gegenstände der Verwaltungsentscheidung durch Mehrheitsbeschluss enger als Verwaltungsmaßnahmen iSd § 744 I, aber deutlich weiter als notwendige Erhaltungsmaßnahmen iSd § 744 II. Letztere können damit ohne weiteres auch mehrheitlich nach § 745 I beschlossen werden. I eröffnet der Mehrheit ein Ermessen bei der Auswahl aus verschiedenen ordnungsmäßigen Maßnahmen (BRHP/Gehrlein § 745 Rz 2). Ein Beschl, der nicht der ordnungsmäßigen Verwaltung nach I u III genügt, ist nicht bindend (Ddorf NJW-RR 87, 1256), was durch Feststellungsklage (§ 256 ZPO) geklärt werden kann (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]). Bei Verstoß gegen § 745 III steht auch die Unterlassungsklage zur Verfügung (BGH NJW 70, 711; Hamm NJW-RR 92, 329 [OLG Hamm 06.11.1991 - 8 U 119/91]).

Rn 2

Bsp für die ordnungsgemäße Verwaltung sind die Vermietung (BGH NJW 98, 372), die Bildung von Rücklagen (BGHZ 140, 63, 72) oder die Kündigung eines Verwaltervertrags (BGH NJW 85, 2943; 83, 449, 450). Selbst wenn eine Maßnahme ordnungsmäßige Verwaltung wäre, hat sie zu unterbleiben, wenn sie die Grenzen des III überschreiten würde. Unter § 745 III 1 fallen einschneidende Änderungen der äußeren Gestalt oder der wirtschaftlichen Zweckbestimmung (BGH NJW-RR 95, 267; NJW 87, 3177 [BGH 04.05.1987 - II ZR 211/86]), insb auch unverhältnismäßig teure Maßnahmen (BGH NJW 83, 932, 933). Unzulässig ist danach die Bebauung eines landwirtschaftlichen Grundstücks (BGH WM 73, 82) oder der Wiederaufbau eines Gebäudes nach Zerstörung mit erheblichem Kostenaufwand (BGH BB 54, 913), es sei denn, dieser wird durch Versicherungsleistungen finanziert (Stuttg OLGE 8, 82). Noch keine wesentliche Änderung wird bei Ausbau einer Wohnung im Dachgeschoss eines Wohnhauses (KG OLGE 30, 184 f), bei Aufteilung größerer in kleinere Wohnungen (BGH NJW 83, 932, 933 [BGH 20.12.1982 - II ZR 13/82]) oder im Tausch einzelner von 200 Grundstücken (BGH NJW 99, 781 f) gesehen. § 745 III 2 entzieht der Mehrheitsdisposition die Nutzungsquote des Teilhabers iSd § 743 I, nicht aber die Art der Nutzung (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]).

Rn 3

Die Beschlussfassung nach I ist formlos und auch konkludent (Celle NZG 99, 549) oder durch Vertreter (Erman/Aderhold § 745 Rz 2) möglich. Ein Stimmrechtsausschluss analog § 31 gilt bei Rechtsgeschäften mit dem Betroffenen (BGH NJW 83, 449, 450 [BGH 12.07.1982 - II ZR 130/81]; 71, 1265).

Rn 4

Ein wirksamer Mehrheitsbeschluss verpflichtet alle Teilhaber zur Mitwirkung bei der Umsetzung (Hamm DNotZ 73, 549, 551 [OLG Hamm 19.02.1973 - 15 W 126/72]) und die pflichtwidrige Verweigerung der Mitwirkung kann zum Schadensersatz verpflichten. Soweit möglich und nicht durch einstweilige Verfügung der Minderheit gehindert, kann die Mehrheit aber auch allein die Maßnahme vornehmen (BGH NJW 71, 1265; enger BGH NJW 68, 743 [BGH 14.12.1967 - II ZR 30/67]). Im Außenverhältnis begründet der Mehrheitsbeschluss die Vertretungsbefugnis der Handelnden bei seiner Umsetzung auch zu Lasten der Minderheit (BGH NJW 11, 61 [BGH 20.10.2010 - XII ZR 25/09]; einschränkend MüKo/Schmidt § 744, 745 Rz 31, BRHP/Gehrlein § 745 Rz 8 und Erman/Aderhold § 745 Rz 5: keine Begründung primärer Geldschulden), aber keine dingliche Verfügungsmacht (BHG NJW 99, 781, 782).

B. Verwaltung durch gerichtliche Entscheidung, Abs 2.

Rn 5

§ 745 II gewährt jedem Teilhaber einen Anspruch auf eine Verwaltung und Benutzung des Gegenstands nach billigem Ermessen im Interesse aller Teilhaber, soweit hierzu keine oder nur eine lückenhafte (BGH NJW 74, 364, 365 [BGH 17.12.1973 - II ZR 59/72]) Regelung durch Vereinbarung oder Beschl vorliegen. Der Anspruch kann sich nur auf Verwaltungsentscheidungen richten, die nach I u III der Mehrheitsentscheidung zugänglich sind (BGH NJW 94, 1721, 1722 [BGH 13.04.1994 - XII ZR 3/93]; 83, 932, 933 [BGH 20.12.1982 - II ZR 13/82]). Der Kreis möglicher Maßnahmen iSd II ist enger als bei I, weil hier vorausgesetzt wird, dass die Maßnahme nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht. Der Anspruch wird durch Leistungskl...