Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 555b BGB – Modernisierun ... / B. Bauliche Veränderung.

Rn 2

Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 12). Nach § 555b Nr 1 und Nr 2 reicht nämlich zB der Einbau neuer Zähler, der Wechsel des Energieträgers oder der Wechsel der Wärmeversorgung (BGH NJW 08, 3630 [BGH 24.09.2008 - VIII ZR 275/07] Rz 9; LG Chemnitz NJW-RR 04, 373 [LG Chemnitz 10.06.2003 - 6 S 2390/02]); der Eingriff in Scheinbestandteile (§ 95 I 1) genügt (LG Berlin GE 96, 131; GE 95, 429). Eine bloße ›Umwidmung‹, Um- oder Neumöblierung, der Austausch einer Glühbirne und vergleichbare Maßnahmen sind allerdings keine bauliche Veränderung. Auch das Aufstellen von Dingen ist keine bauliche Veränderung (s.a. § 20 WEG Rn 2). Auf eine Erforderlichkeit (s.a. § 555a Rn 5) kommt es nicht an. Der Vermieter ist nicht darauf beschränkt, die Mietsache (nur) auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes anzuheben (BGH NJW 05, 2995, 2996). Er darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Selbst ›Luxusmodernisierungen‹ – der BGH versteht darunter ›besonders aufwendige Maßnahmen‹ (BGH NJW 05, 2995, 2996 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]; s.a. LG Berlin GE 15, 916; LG Berlin WuM 10, 88 [LG Berlin 19.01.2010 - 65 S 285/09]); besser ist zu fragen, ob ein durchschnittlicher Hauseigentümer die Maßnahme in einem Gebäude, in dem er ggf mit seiner Familie selbst wohnt, durchführte – sind nach Sinn und Zweck bauliche Veränderung und damit Modernisierungsmaßnahme (BTDrs 17/10485, 25). Auch solche Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555d I zu dulden. Sie rechtfertigen nach § 559 IV 1 indes keine Mieterhöhung, weil sie idR unwirtschaftlich sind (§ 559 Rn 23).