Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 1 Allgemeines

Rz. 1

Die neue Vorschrift, die sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerberaummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2 Satz 1) anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 7), definiert die Tatbestände duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen. Jede der in Ziff. 1-7 des § 555b formulierten Modernisierungsmaßnahme ist eine solche, auch wenn damit eine Verschlechterung an anderer Stelle einhergeht.

Hinweis

Sparen von Endenergie entscheidend

Spart der Vermieter somit durch eine Maßnahme Endenergie ein und bedingt diese bauliche Veränderung zugleich eine Verschlechterung des Gebrauchswertes an anderer Stelle oder führt die Maßnahme gleichzeitig zu einer Verschlechterung der allgemeinen Wohnverhältnisse, ändert dies an der Qualifizierung der Maßnahme als energetische Modernisierung grundsätzlich nichts.

Unter Umständen kann der Mieter nach § 555d Abs. 2 oder nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Maßnahme verweigern, wenn die nachfolgende Beeinträchtigung unzumutbar erscheint (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 9.).

Wie bisher muss es sich um sind bauliche Veränderungen der Mietsache handeln. Die bauliche Maßnahme kann sich auf die Wohnung selbst, das Haus oder das Hausgrundstück beziehen. Ein Eingriff in die bauliche Substanz des Gebäudes muss jedoch nicht in jedem Fall vorliegen, sodass auch der Austausch von technischen Ausstattungen, die nicht jederzeit wieder entfernt werden können, als Modernisierung angesehen werden können (RegEntw- Begründung BT-Drucks. 17/10485 S. 18).

Die bauliche Maßnahme darf aber nicht so weitreichend sein, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17, GE 2018, 49), wie z. B. bei Ausbau des Dachbodens u. a. durch Beplankung der Dachschrägen im Trockenbau oder Ausbau eines sog. Kriechkellers zur Schaffung eines neuen Hauswirtschaftsraumes (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361). Die Duldungspflicht für eine Modernisierungsmaßnahme entfällt, wenn sie gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt (LG Berlin, Urteil v. 16.12.2019, 65 S 124/19, ZMR 2020, 398; LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 12c; offen geblieben bei AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 25.4.2017, 24 C 224/16, GE 2018, 59).