Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren.

Gesetzestext

(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung.

(2) Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach Absatz 1 oder nach § 559 erhöht, so mindern sich die Kosten, die nach Absatz 1 Satz 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.

(3) ¹§ 559b gilt für das vereinfachte Verfahren entsprechend. ²Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.

(4) ¹Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 geltend machen. ²Dies gilt nicht,

1.	soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,
2.	sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.

(5) Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c mit den Maßgaben, dass

1.	der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht;
2.	es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 559c ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden. Er erleichtert va mit Blick auf Kleinvermieter (§ 535 Rn 26) eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Rn 3). Der Vermieter hat die Wahl, ob er von diesen Erleichterungen Gebrauch machen will (§ 559 Rn 1). Gem Art 229 § 49 I 3 EGBGB ist § 559c nur anzuwenden, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme (Rn 3) nach dem 31.12.18 angekündigt hat.

B. Anwendungsbereich.

Rn 2

S dazu § 559 Rn 3.

C. Voraussetzungen (§ 559c I 1).

I. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Rn 3

Es muss sich um eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 handeln (BTDrs 19/4672, 32). Zwar ist § 555b Nr 2 nicht ausdr ausgeschlossen. Dies ergibt sich aber nach einer Auslegung. Was für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gilt, bestimmen §§ 555b ff. Der Mieter kann sich zB auch auf eine Härte iSv § 555d II berufen (s.a. Rn 13 ff).

II. Aufgewendete Kosten (§ 559c I 1).

1. Grundsatz.

Rn 4

Die für eine Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter geltend gemachten Kosten (§ 559 Rn 8) dürfen, bezogen auf die Wohnung, deren Miete erhöht wird, vor Abzug der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (Rn 9) nicht den Betrag von 10.000 EUR übersteigen.

Rn 5

Werden verschiedene Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Erhaltungshaltungsmaßnahmen, so müssen die Kosten, die auf diese Maßnahmen entfallen, allerdings herausgerechnet werden (BTDrs 19/4672, 32). Handelt es sich zwar nicht um eine reine Erhaltungshaltungsmaßnahme, ist das aber ihr Schwerpunkt (= 50 % + x), sollte Entsprechendes gelten.

2. ›Kombiniergrenze‹ (§ 559c II).

Rn 6

§ 559c II will es verhindern, Mieterhöhungen nach § 559 mit Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren zu kombinieren (BTDrs 19/4672, 33). Hat der Vermieter die Miete in den letzten 5 Jahren bereits nach § 559c I oder nach § 559 erhöht, so mindern sich daher die Kosten, die nach § 559c I 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht worden sind.

D. Rechtsfolgen.

I. Überblick.

Rn 7

Eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren hat mehrere Vor-, aber auch einen Nachteil.

Rn 8

Überblick:

• pauschale Berechnung der Erhaltungskosten (Rn 9);
• keine Verringerung des Erhöhungsbetrags um Zinsermäßigung (Rn 10);
• Ausschluss des Härteeinwandes (Rn 12);
• Erleichterung der Modernisierungsankündigung (Rn 13 ff);
• Ausschluss weiterer Mieterhöhungen (Rn 16 ff).

II. Erhaltungskosten (§ 559c I 2); Kappungsgrenze (§ 559 IIIa).

Rn 9

Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Rn 11 ff), sind nach § 559c I 2 zwingend pauschal 30 % der Kosten iSv Rn 4 abzuziehen. Die Kappungsgrenze ist, da § 559c IV 3 sie nicht ausnimmt, grds anwendbar (Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 19; aA Harsch MietRB 19, 242, 244).

III. Anrechnung von Drittmitteln (§§ 559c I 3, 559a).

Rn 10

§ 559a ist grds anwendbar. Nicht anwendbar sind nach § 559c I 3 allerdings § 559a II 1–3. Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder tw durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsb...