Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung n ... / a) Allgemeines.

Rn 8

Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 - VIII ZR 173/10] Rz 15). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können nicht angesetzt werden (BGH NJW 09, 839 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08] Rz 19). Sind keine wohnungsbezogenen Kosten angefallen, hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend § 315 I aufzuteilen (s Rn 10). Es bietet sich va eine Verteilung entsprechend der Wohn-/Nutzfläche an. Der Vermieter kann aber auch zB auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung (KG ZMR 06, 612, 614) oder die Lage einer Wohnung abstellen. Miteigentumsanteile (§ 16 I 2 WEG) bieten sich idR nur an, wenn sie der Wohn-/Nutzfläche entsprechen. Der gewählte Verteilerschlüssel ist zu erläutern. Auf die Höhe der Ausgangsmiete kommt es für die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht an. Kosten entstehen mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten (BGH NZM 12, 832 Rz 2). Der Erhöhungsbetrag ist kein Sockelbetrag. Durch die idR steigende ortübliche Vergleichsmiete reduziert sich aus wirtschaftlicher Sicht sukzessive der Erhöhungsbetrag. Finanzierungskosten dürfen nicht umgelegt werden (Hambg NJW 81, 2820). Entsprechendes gilt nach § 559 II für Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (Rn 11) oder für einen Mietausfall.