Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen.

Gesetzestext

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich.

I. Überblick.

Rn 1

§ 555a ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er gibt dem Vermieter die Möglichkeit, seine aus § 535 I 2 folgende Gebrauchs- und Erhaltungspflicht (§ 535 Rn 134 ff) auch gegen den Willen des Mieters zu erfüllen. Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Erhaltungsmaßnahme können daher auch kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gem § 320 iÜ begründen (KG ZMR 13, 529). Der Mieter hat allerdings neben dem Aufwendungsersatzanspruch aus § 555a III (Rn 16) einen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes sowie auf Schutz seines Eigentums und Besitzes sowie auf Minderung. Zum Anwendungsbereich s Vor § 555a Rn 3a.

II. Mietsache.

Rn 2

Zum Begriff ›Mietsache‹ s § 535 Rn 103. Zur Mietsache gehören neben den Mieträumen auch mitvermietete Sachen und Flächen oder – im Rahmen einer Mehrhausanlage (s.a. Vor §§ 1–49 WEG Rn 20) – andere Häuser (§ 535 Rn 108 ff).

B. Erhaltungsmaßnahme (§ 555a I).

I. Begriff.

1. Instandhaltung und Instandsetzung im eigentlichen Sinne.

Rn 3

Der Begriff ›Maßnahme‹ iSv § 555a I ist ein Tun des Vermieters selbst oder auf seine Veranlassung. Das Tun kann ua ein Bauen, Inspizieren, Reinigen, Reparieren, Pflegen, Putzen, Schmieren, Warten sein. Instandhaltung ist Inbegriff der Maßnahmen, die geeignet sind, normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen (BGH NJW-RR 06, 84 [BGH 06.04.2005 - XII ZR 158/01]; s.a. § 28 I 1 II. BV). Eine vorbeugende Instandhaltung soll im Einzelfall etwa der Ausbau einer 18 Jahre alten Gasetagenheizung und der Anschluss an eine durch Kraft-Wärme-Koppelung gespeiste Fernwärmeversorgung sein (LG Berlin GE 15, 1101; s.a. § 559b Rn 7). Instandsetzung ist hingegen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, ggf durch Wieder- (BGH NJW-RR 06, 84 [BGH 06.04.2005 - XII ZR 158/01]; NJW-RR 04, 875 [BGH 07.04.2004 - VIII ZR 167/03]) oder Ersatzbeschaffung von Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteilen der Mietsache, die nicht mehr reparabel sind (aA Naumbg NZM 00, 1183; Hamm NJW-RR 93, 1229 [OLG Hamm 30.03.1993 - 7 U 88/92]). Nach einer auch hier vertretenen Minderansicht sind auch gesetzliche Modernisierungspflichten, zB aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), eine (gesetzlich angeordnete) Instandsetzung der Mietsache (ua Elzer DMT-Bilanz 11, 486, 419; Artz WuM 09, 259, 263 [BGH 19.02.2009 - V ZB 188/08]; Blank WuM 09, 311, 314 [BGH 18.03.2009 - VIII ZR 149/08]; s.a. § 555b Rn 19): der Vermieter führt die Mietsache an den gesetzlich gebotenen Zustand heran, den jeder Mieter ohne weiteres verlangen kann (s.a. § 535 Rn 136a). Keine Instandhaltung und Instandsetzung sind hingegen die bloße Verschönerung oder vollständige Veränderung der Mietsache. Diese Maßnahmen sind außerdem nicht erforderlich (Rn 5).

2. Modernisierende Erhaltungsmaßnahme.

Rn 4

Der Vermieter kann eine Erhaltungs- mit einer Modernisierungsmaßnahme verbinden (s.a. § 22 III WEG aF). In diesem Falle ist zum Mieterschutz für beide nur § 555b anwendbar (etwa Gsell PiG 105, 21, 23; Walburg PiG 105, 11, 14; Staud/Emmerich Rz 6) und ist eine Modernisierungsankündigung auszusprechen (§ 555c Rn 1). IRd § 559 II ist dann aber ein Kostenanteil für die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen (iE § 559 Rn 11 ff).

II. Erforderlichkeit.

Rn 5

Eine Erhaltungsmaßnahme ist zum einen erforderlich, wenn die Mietsache nach § 535 I 2 zu erhalten ist (§ 535 Rn 136a; Staud/Emmerich Rz 4). Eine Erhaltungsmaßnahme ist zum anderen aber auch dann iSd Gesetzes erforderlich, wenn aus Sicht eines durchschnittlichen, sachkundigen und vernünftigen Vermieters sachliche Gründe für sie und ihren Umfang sprechen (LG Berlin GE 15, 1101; § 559 Rn 11; s.a. BGH ZMR 20, 925 Rz 41 ff; aA Staud/Emmerich Rz 4). Abzustellen ist auf den Zeitpunkt, in dem die Maßnahme vorgenommen werden soll. Einer eingetretenen wirtschaft--/mietvertraglichen Notwendigkeit (dazu BGH NJW 52, 1252, 1253 [BGH 08.05.1952 - IV ZR 208/51] sowie §§ 744 II Hs 1, 2038 II 2 Hs 2) bedarf es nicht (aA Celle NJW 81, 1625 [OLG Celle 16.03.1981 - 2 UH 1/80]; Hinz MDR 21, 1436 Rz 8). Die Maßnahme muss auch nicht besonders dringlich sein (LG Berlin GE 15, 1101). Auch erforderliche Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 242 im Einzelfall zurückzustellen, wenn zB der Auszug des Mieters nach Vertragsbeendigung kurzfristig absehbar ist (LG Stuttgart WuM 97, 260; LG Köln WuM 95, 312 [LG Köln 25.11.1994 - 12 T 302/94]; s.a. Rn 9).

C. Duldungspflicht (§ 555a I).

I. Allgemeines.

Rn 6

Nach § 555a I sind – auch umfangreiche und belästigende – Erhaltungsmaßnahmen...