Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen.

Gesetzestext

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1.	durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2.	durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3.	durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4.	durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
4a.	durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
5.	durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6.	die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7.	durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 555b ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4) und mWv 1.12.21 durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) geändert worden. Die insgesamt acht genannten Modernisierungsmaßnahmen werden vom Gesetz nicht randscharf definiert und überschneiden sich. Eine genaue Einordnung ist im Einzelfall va wegen § 555c III oder § 559 I indes erheblich. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, andererseits aber die Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (BGH ZMR 18, 301 Rz 15; s.a. Rn 15). Vergleichsmaßstab und Ausgangspunkt für die Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der gegenwärtige Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (›Mietermodernisierungen‹; BGH WuM 12, 678 [BGH 10.10.2012 - VIII ZR 56/12] Rz 8; NJW 12, 2954 Rz 13); lediglich vom Mieter vertragswidrig vorgenommene Veränderungen bleiben außer Betracht (BGH NZM 13, 141 [BGH 10.10.2012 - VIII ZR 25/12] Rz 8; NJW 12, 2954 [BGH 20.06.2012 - VIII ZR 110/11] Rz 13). Nutznießer der Modernisierung muss ein Mieter sein. Dieser hat neben dem Aufwendungsersatzanspruch aus § 555d VI einen Anspruch auf – soweit möglich – Wiederherstellung des vorherigen Zustandes und auf Schutz seines Eigentums und Besitzes sowie jenseits von § 536 Ia auf Minderung. Werden Modernisierungsarbeiten mangelhaft, nur schleppend oder verspätet durchgeführt, kann dem Mieter ein Schaden entstehen, der nach § 280 I oder 536a I zu ersetzen ist. Zum Anwendungsbereich s Vor § 555a Rn 3a.

B. Bauliche Veränderung.

Rn 2

Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 12). Nach § 555b Nr 1 und Nr 2 reicht nämlich zB der Einbau neuer Zähler, der Wechsel des Energieträgers oder der Wechsel der Wärmeversorgung (BGH NJW 08, 3630 [BGH 24.09.2008 - VIII ZR 275/07] Rz 9; LG Chemnitz NJW-RR 04, 373 [LG Chemnitz 10.06.2003 - 6 S 2390/02]); der Eingriff in Scheinbestandteile (§ 95 I 1) genügt (LG Berlin GE 96, 131; GE 95, 429). Eine bloße ›Umwidmung‹, Um- oder Neumöblierung, der Austausch einer Glühbirne und vergleichbare Maßnahmen sind allerdings keine bauliche Veränderung. Auch das Aufstellen von Dingen ist keine bauliche Veränderung (s.a. § 20 WEG Rn 2). Auf eine Erforderlichkeit (s.a. § 555a Rn 5) kommt es nicht an. Der Vermieter ist nicht darauf beschränkt, die Mietsache (nur) auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes anzuheben (BGH NJW 05, 2995, 2996). Er darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Selbst ›Luxusmodernisierungen‹ – der BGH versteht darunter ›besonders aufwendige Maßnahmen‹ (BGH NJW 05, 2995, 2996 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]; s.a. LG Berlin GE 15, 916; LG Berlin WuM 10, 88 [LG Berlin 19.01.2010 - 65 S 285/09]); besser ist zu fragen, ob ein durchschnittlicher Hauseigentümer die Maßnahme in einem Gebäude, in dem er ggf mit seiner Familie selbst wohnt, durchführte – sind nach Sinn und Zweck bauliche Veränderung und damit Modernisierungsmaßnahme (BTDrs 17/10485, 25). Auch solche Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555d I zu dulden. Sie rechtfertigen nach § 559 IV 1 indes keine Mieterhöhung, weil sie idR unwirtschaftlich sind (§ 559 Rn 23).

C. Energetische Modernisierung (§ 555b Nr 1).

I. Überblick.

Rn 3

Nach § 555b Nr 1 sind bauliche Veränderungen (Rn 2), durch die in Bezug auf die Mietsache (§ 555a Rn 2) Endenergie nachhaltig (Rn 8) eingespart wird (energetische Modernisierung) Modernisierungsmaßnahmen. Hierin liegt im Verhältnis zum Mieter ein...