Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 555b BGB – Modernisierun ... / I. Überblick.

Rn 15

Der Gebrauchswert der Mietsache (§ 555a Rn 2) erhöht sich, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) das Wohnen bei objektiver Betrachtung (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 21; NJW 05, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]) ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) bequemer (BGH NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 12), angenehmer, sicherer oder gesünder wird (KG OLGZ 66, 149; LG Frankfurt/M NJW-RR 12, 1361). Dies ist nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen; entscheidend ist, ob allgemein in den für die Mietsache in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme die entsprechende Wirkung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (s.a. BGH NJW 11, 3514 Rz 23; NJW 08, 1218 Rz 21). Auf den konkreten Mieter kommt es nicht an (LG Berlin ZMR 04, 193, 194; LG Chemnitz NJW-RR 04, 373). Sehr weitreichende Maßnahmen, deren Durchführung den ›Charakter‹ der Mietsache grundlegend verändern würden, zB die Veränderung des Grundrisses der Mietsache unter Zufügung weiterer Räume verbunden mit einem neuen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades, der Anlegung einer Terrasse und des Abrisses eines Anbaus, sind keine bloße Erhöhung des Gebrauchswertes – und auch keine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse –, sondern ein grds – nach § 242 kann im Einzelfall etwas anderes gelten – nicht erzwingbares aliud, da dann eine andere Mietsache entsteht (Rn 1; BGH ZMR 18, 301 Rz 16; s.a. NJW 72, 723 unter II. 4). Zum Begriff der Nachhaltigkeit s Rn 8. IdR überschneiden sich die Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 Nr 4 und Nr 5. Eine Differenzierung ist unnötig.