Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Vorbemerkung vor § 555a BGB / A. Überblick.

Rn 1

Das durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 eingefügte Kapitel regelt das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die Mietsache. Es umfasst sechs Vorschriften: § 555a regelt die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen. § 555b enthält die Legaldefinition von Modernisierungsmaßnahmen. § 555c enthält die Bestimmungen zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen. § 555d regelt die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und bestimmt eine Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Härtegründen. § 555e gewährt dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Mit § 555f sollen Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ›gestärkt‹ werden. Das Kapitel gilt gem § 578 II 1 im Wesentlichen auch für die Gewerberaummiete.

Rn 2

Neben §§ 555a I, 555d I können Duldungspflichten zB nach § 555f vereinbart werden (BGH WuM 10, 565 [BGH 22.06.2010 - VIII ZR 192/09] Rz 8) oder sich ua aus § 4 II HeizkostenV (BGH NJW 11, 3514 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 326/10] Rz 11; 10, 2571 Rz 6), § 7 II HeizanlagenVO, aus Landesbauordnungen sowie aus § 175 BauGB ergeben.

Rn 3

Ist der Vermieter zu einer Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahme nicht berechtigt, kann der Mieter nach hM, ua gestützt auf sein Besitzrecht (§ 535 Rn 117), nach §§ 935, 940 ZPO Unterlassung verlangen (München ZWE 21, 163 Rz 32; LG Berlin MM 20, 28; GE 13, 487; NZM 12, 213). Die Duldungspflichten nach §§ 555a, 555d seien nicht als Gestattung iSd § 858 anzusehen (ua LG Berlin GE 16, 860). Dem ist aber nicht zu folgen. §§ 555a I, 555d I sind kein Geschäft zwischen den Mietvertragsparteien. Das Gesetz gestattet ein Tun und gebietet dazu die Duldung. Dieser Gesetzesbefehl ist ausreichend. Auch bei unzumutbaren Störungen gilt in Bezug auf §§ 861, 862 nichts anderes (aA AG Hamburg St.-Georg ZMR 21, 592).