Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen.

Gesetzestext

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich.

Rn 1

Das Sonderkündigungsrecht des § 555e ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden; zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4. Die Vorgängervorschrift ist § 554 I 2, der v 1.9.01– und 30.4.13 – anwendbar war. Die Veränderung des Wortlauts dient der besseren Verständlichkeit (BTDrs 17/10485, 22). Er ist Schutzvorschrift und Korrelat zum Recht des Vermieters auf Durchsetzung einer Modernisierung aus § 555d I. Der Mieter hat durch § 555e die Wahl, ob er trotz einer Modernisierungsmaßnahme den Mietvertrag fortsetzen oder ihn beenden will. Für ein Erhöhungsverlangen nach § 559 wird dem Mieter ein weiteres Kündigungsrecht in § 561 I 1 eingeräumt. Abgesehen von §§ 555e I 1, 561 I 1 kann der Mieter ferner nach §§ 542 I, 573c I 1 kündigen. § 555e I, II ist zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar, § 555e III. Zum Anwendungsbereich s Vor § 555a Rn 3a.

B. Voraussetzungen (§ 555e I 1, II).

Rn 2

Das Kündigungsrecht besteht bei jeder dem Mieter angekündigten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) in Bezug auf die Mietsache. Auf Art und Maß der Härte (§ 555d Rn 4) kommt es grds nicht an. Etwas anderes gilt nach II nur bei Bagatellmaßnahmen iSv § 555c IV (dazu § 555c Rn 22 ff). Für Erhaltungsmaßnahmen besteht kein Kündigungsrecht. Kündigt der Vermieter irrtümlich statt einer Erhaltungs- eine Modernisierungsmaßnahme an, besteht kein Kündigungsrecht (s.a. § 561 Rn 2). Auch wenn der Mieter zweifelsfrei erkennt, dass eine Modernisierungsankündigung unwirksam ist, kommt ihm kein Sonderkündigungsrecht zu (s.a. LG Berlin GE 98, 43, 44; AG Münsingen NZM 98, 305 [AG Münsingen 30.07.1997 - 2 C 243/97]).

C. Kündigungsrecht (§ 555e I 1).

I. Allgemeines.

Rn 3

Nach Zugang (§ 130) irgendeiner Modernisierungsankündigung – gleich, ob sie § 555c I entspricht (arg. e contrario § 555c III 2) – kann der Mieter – bei mehreren diese nur gemeinsam – den Mietvertrag nach § 555e I 1 außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, kann der Mieter außerordentlich zum Ablauf des 31.3 kündigen.

II. Form und Frist.

Rn 4

Zur Form s § 568 I. Eine Begründung ist hilfreich, aber keine Voraussetzung. Der Mieter muss bis zum Ablauf des übernächsten Monats, der auf den Zugang einer ordnungsmäßigen Modernisierungsankündigung folgt, kündigen. Die Frist des § 555e I 2 entspricht der des § 555d III 1. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats März kündigen (§ 130). Fehlt es an einer ausreichenden Modernisierungsankündigung, läuft keine Frist (aA Abramenko § 2 Rz 61).

D. Folgen.

Rn 5

Hat der Mieter gekündigt, darf mit der Modernisierung erst nach Beendigung des Mietvertrages begonnen werden. Verbleibt der Mieter unberechtigt in der Mietsache, kann er sich nicht auf § 555c I berufen.