Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung.

Gesetzestext

(1) ¹Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. ²Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 561 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 9 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Das zum Nachteil des Mieters nicht abdingbare Dieses Sonderkündigungsrecht ist Schutzvorschrift und Korrelat zum Recht des Vermieters auf Durchsetzung einer Mieterhöhung (s.a. BGH NJW 13, 3641 [BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12] Rz 17). Der Mieter hat durch § 561 I 1 die Wahl, ob er nach einer Mieterhöhung gem § 558 oder § 559 das Mietverhältnis fortsetzen oder beenden will. Für Erhöhungsverlangen nach § 559 wird dem Mieter ein weiteres Kündigungsrecht in § 555e I 1 eingeräumt. Abgesehen von § 561 kann der Mieter außerdem nach §§ 542 I, 573c I 1 kündigen. § 561 ist auch auf Zeitmietverträge nach § 575 anwendbar; eben hier liegt seine Bedeutung. Zum Anwendungsbereich s iÜ § 557 Rn 3.

B. Voraussetzungen.

I. Mieterhöhung nach § 558 oder § 559.

Rn 2

Voraussetzung ist der Zugang einer Mieterhöhungserklärung gem § 558 I 1 (§ 558a Rn 2) oder § 559 (§ 559b Rn 2). Eine Erklärung nach § 557b III oder gem § 560 I 1, IV ist hingegen bedeutungslos. Das Kündigungsrecht besteht nach Sinn und Zweck nicht, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist (aA hM vgl LG Gießen WuM 00, 423 [LG Gießen 02.09.1998 - 1 S 529/97]; LG Berlin GE 98, 43). Jedenfalls wenn der Mieter zweifelsfrei erkennt, dass ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam erhoben wurde, kommt ihm kein Sonderkündigungsrecht zu (LG Berlin GE 98, 43, 44; AG Münsingen NZM 98, 305). Keine Mieterhöhungserklärung stellt ein Angebot auf Vertragsänderung zur Miethöhe dar (Artz ZMR 06, 165, 168).

II. Keine Zustimmung.

Rn 3

Das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt hat.

C. Kündigungsrecht.

I. Normalfall.

Rn 4

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters (also nur innerhalb der Zustimmungsfrist, § 558b Rn 2) außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. § 561 I 1 nennt damit zwei Fristen: eine Überlegungsfrist, bis wann die Kündigung nach einer Mieterhöhung gem §§ 558, 559 erklärt werden kann, und eine Wirkungsfrist, ab wann das Mietverhältnis endet. Bsp: Zugang der Mieterhöhungserklärung 5.1.: Überlegungsfrist bis 31.3., Wirkungsfrist zum 31.5.; Zugang der Mieterhöhungserklärung 30.1.: Überlegungsfrist bis 31.3., Wirkungsfrist zum 31.5.). Für die Berechnung der Fristen gelten §§ 187 ff. Die Kündigung ist schriftlich zu erklären (§§ 568, 126). Sie muss nicht begründet werden; § 569 IV gilt nicht.

II. Späterer als der in § 558b genannte Zeitpunkt.

Rn 5

Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung erst zu einem späteren als dem in § 558b genannten Zeitpunkt (§ 558b Rn 1), bleibt dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Möglichkeit offen, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats zu lösen (BGH NJW 13, 3641 [BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12] Rz 17).

D. Wirkungen.

Rn 6

Kündigt der Mieter, erhöht sich die Miete nicht. Zum anderen endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Der Mieter braucht in der Kündigung das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung weder zu bezeichnen noch in Bezug zu nehmen (AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 06, 452).