Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung.

Gesetzestext

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

A. Zweck und Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 568 ergänzt § 542. Die durch ihn angeordnete Schriftform erfüllt in erster Linie eine Warnfunktion. Weitere Zwecke sind Rechtsklarheit und Rechtssicherheit (BayObLG NJW 81, 2197 [BayObLG 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81]; Hamm NJW 82, 452 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]). § 568 I gilt für ordentliche, außerordentliche und auch vorzeitige Kündigungen von Mietverhältnissen über Wohnraum aller Art (s § 557 Rn 3, § 535 Rn 12 ff; dort auch zu Mischmietverhältnissen), auch Werkmietwohnungen (LAG Köln ZMR 08, 963) und für die in § 549 II, III genannten Mietverhältnisse, und zwar durch Mieter und Vermieter (LG Wuppertal WuM 05, 585 [LG Wuppertal 08.07.2005 - 10 S 16/05]; AG Gifhorn WuM 92, 250 [AG Gifhorn 06.08.1991 - 13 C 214/91]) sowie durch Dritte, zB Insolvenzverwalter. § 568 gilt auch für Änderungskündigungen nach § 573b. § 568 II gilt demgegenüber, soweit §§ 574 ff greifen, nur für Kündigungen des Vermieters (§§ 573–573b; §§ 573d I, 575a I), nicht aber für die Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf in einem Zeitmietvertrag (§ 575) oder durch die zulässige Befristung von Mietverhältnissen nach § 549 II, III. Auf andere Gestaltungsrechte oder Erklärungen, die auf Abschluss eines Vertrags zur Aufhebung des Mietvertrags gerichtet sind, zB Anfechtung oder Rücktritt, ist § 568 I nicht analog anzuwenden (LG Aachen WuM 93, 734; aA AG Köln WuM 93, 119).

B. Einzelheiten (§ 568 I).

I. Form.

1. Schriftform.

a) Allgemeines.

Rn 2

Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 126). Zur Frage, wann dieser genügt ist, s grds § 126 Rn 4 ff. Die Schriftform wird danach zB durch Telefaxe (BGH NJW 06, 2482 [BGH 14.03.2006 - VI ZR 335/04] Rz 11) oder Telegramme (AG Siegburg WuM 93, 674) nicht erfüllt.

b) Der anwaltliche Schriftsatz.

Rn 3

Der anwaltliche Schriftsatz genügt der Form, wenn der Kündigende oder dessen Bevollmächtigter die für den Kündigungsempfänger vorgesehene Abschrift eigenhändig unterschreibt (BGH NZM 03, 229, 230; ZMR 97, 280). Ausreichend ist es ferner, wenn die Urschrift eigenhändig unterschrieben ist und der Kündigungsempfänger eine beglaubigte Abschrift erhält, wobei der Beglaubigungsvermerk dann vom Schriftsatzverfasser unterschrieben sein muss (BGH ZMR 87, 56; Hamm NJW 82, 452 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]). Die Übersendung einer Kopie eines Schriftsatzes, der mittels EGVP (elektronisches Gerichts- und Verwaltungspostfach) eingereicht wird, ist hingegen ungenügend (AG Wiesbaden NZM 13, 424 [BGH 01.02.2013 - V ZR 72/11]). Auch die im Termin zu Protokoll erklärte Kündigung ist unwirksam (BGH NJW 87, 2506 [BGH 25.03.1987 - VIII ZR 71/86]), es sei denn, dass sie in einem gerichtlichen Vergleich (§ 127a) erklärt wird. Für den beklagten Mieter muss im Schriftsatz deutlich zum Ausdruck kommen, dass eine Kündigung abgegeben wird (Rn 4). § 174 ist nicht anwendbar (BGH NZM 03, 229, 230 [BGH 18.12.2002 - VIII ZR 72/02]; KG KGR 04, 157).

2. Erklärung und Erklärungsinhalt.

Rn 4

Die Kündigungserklärung muss von (sämtlichen) Kündigenden ggü (sämtlichen) Empfängern abgegeben werden (§ 535 Rn 79). Eine Vertretung ist möglich; ihre Wirksamkeit ist an §§ 164 ff zu messen (zu Vollmachten s.a. § 535 Rn 80). Die Vollmacht kann mündlich erteilt sein (LG Wiesbaden WuM 67, 184; aA AG Frankfurt aM ZMR 69, 86); dann ›droht‹ aber § 174. Der Empfänger – Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) oder Mieter (§ 535 Rn 90 ff) – muss aus der schriftlichen Kündigungserklärung den Willen des Erklärenden (zur Mehrheit der Erklärenden s § 535 Rn 79) zur einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt erkennen können (Ddorf DWW 05, 302; Rostock NZM 01, 61). Die Angabe eines Datums oder der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins ist allerdings nicht nötig: im Zweifel wird die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam (Frankf NJW-RR 90, 337 [OLG Frankfurt am Main 23.01.1990 - 5 U 61/89]; Hamm MDR 94, 56; aA LG Göttingen WuM 91, 266 [LG Göttingen 23.01.1991 - 5 S 109/90]). Wird in einem Schriftsatz gekündigt (Rn 3), muss erkennbar sein, dass eine materiell-rechtliche Willenserklärung (Kündigung) abgegeben wird (BGH ZMR 97, 280, 281; Schleswig NZM 08, 341, 342); idR wird es hier freilich an einer Angabe der Kündigungsgründe und an § 568 II fehlen.

3. Zugang.

Rn 5

Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird mit Zugang (§ 130) beim Empfänger ex nunc wirksam. Für die Frage, ob die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen, ist dementsprechend der Zeitpunkt des Zuganges der Kündigungserklärung maßgeblich (LG Freiburg 9 S 109/14; aA LG Duisburg WuM 06, 257; LG Köln ZMR 02, 123). Zu den Einzelheiten s § 130 Rn 8 ff.

4. Mängel.

Rn 6

Verstößt eine Kündigung gegen § 126, ist sie nach § 125 S 1 nichtig, kann aber natürlich wiederholt werden. Ein Formmangel kann nach § 242 ausnahmsweise unbeachtlich sein, wenn der Kündigungsempfänger in Kenntnis der Rechtslage den Kündigenden arglistig davon abgehalten hat, die Schriftform zu wahren, ode...