Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573b BGB – Teilkündigung des Vermieters.

Gesetzestext

(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,

1.	Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2.	den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Die Norm entspr § 564 II Nr 4 aF und ermöglicht ausnahmsweise die Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses (Kunze/Kroll MietRB 17, 111). Das Wohnungsangebot soll hierdurch erhöht werden iVm Erleichterungen im Bereich des Öffentlichen Baurechts. Gedacht war insb an den Ausbau von Dachgeschossen und Gebäudeaufstockungen (Ausnahme: Garage LG Bamberg IMR 18, 54). Die Vorschrift soll nicht für die Kündigung von Zeitmietverträgen (§ 575) gelten (MüKo/Häublein § 573b Rz 4: Auslegungsfrage). Sie ist zulasten des Mieters insb wegen der Mietherabsetzung nicht abdingbar. Formularklauseln zulasten des Vermieters können nichtig sein (AG Hambg-Altona ZMR 10, 535). Das Recht zur Teilkündigung steht dem (finanzschwachen) Mieter nicht zu (vgl LSG BaWü 4.5.20 – L 1 AS 2007/19 nachf BSG 19.5.21 – B 14 AS 39/20 R).

B. Voraussetzungen.

I. Gegenstand der Teilkündigung.

Rn 2

Als Räume, die dem Teilkündigungsrecht nach § 573b unterliegen, kommen in Betracht die nicht zum Wohnen – maßgeblich ist die Mietvertragsabrede, nicht das Öffentliche Baurecht – bestimmten Nebenräume eines Gebäudes oder Teile eines Grundstücks (zum Garten: VerfGH Berlin ZMR 10, 173; verneint für Garage LG Bamberg v 6.10.17 – 3 S 56/16). Typischerweise fallen hierunter als Speicher, Abstellraum (AG Bautzen 12.3.20 – 21 C 540/19), Vorratskeller, Fahrradkeller, Waschküche, Trockenraum genutzte Gebäudeteile, im Ausnahmefall auch eine Gartenfläche (LG Berlin GE 97, 859). Ein Kündigungsverzicht bzgl der Wohnung muss der Teilkündigung nicht entgegenstehen (LG Hamburg ZMR 06, 696).

II. Verwertungsabsicht.

Rn 3

1. Der Vermieter muss bereits konkret (keine Vorratskündigung) beabsichtigen, die Nebenräume zu Wohnraum zum Zwecke der Vermietung auszubauen (keine gewerbliche Nutzung oder Eigennutzung des Vermieters, LG Stuttgart WuM 92, 24 [LG Stuttgart 01.08.1991 - 6 S 255/91]) oder die Nebenräume in anderer Weise zur Schaffung von Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu verwenden.

Rn 4

Soweit – auch unbebaute oder nur mit Nebengebäuden bebaute – Teile eines Grundstücks betroffen sind, muss der Vermieter diese zur Schaffung von Wohnraum verwenden wollen (Bsp: Erweiterung des Gebäudes). Nach § 17 II des II. WoBauG fällt hierunter ›das Schaffen von Wohnraum durch Aufstockung des Gebäudes oder durch Anbau an das Gebäude‹ (vgl Franke/Geldmacher ZMR 93, 549).

Rn 5

2. Andererseits genügt es auch, wenn der Vermieter neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten will, § 573b I Nr 2 (nicht nur für einen Aufzugsschacht, AG München WuM 95, 112 [AG München 27.09.1994 - 412 C 4966/94]). Die geplante Verwendung als Wohnraum darf nicht aus baurechtlichen Gründen eine Nutzung als Wohnraum verbieten.

Rn 6

Eine analoge Anwendung des § 573b kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter nach dem Ausbau der Nebenräume diese selbst bewohnen will und seine bisherige Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Vermietung zuführt (MüKo/Häublein § 573b Rz 10: Selbstnutzungsabsicht nicht geschützt).

III. Form der Kündigungserklärung.

Rn 7

Es gilt § 568 I. Dass es sich um eine Teilkündigung handelt, muss in der Kündigungserklärung zum Ausdruck kommen (AG Frankfurt ZMR 05, 794 f). Die von der Teilkündigung erfassten Räumlichkeiten sind präzise zu beschreiben unter Mitteilung der konkreten Ausbaupläne (AG Hamburg WuM 94, 433; LG Berlin GE 97, 859). Ein Begründungszwang wird iÜ jetzt verneint (MüKo/Häublein § 573b Rz 14; vgl auch Sonnentag ZMR 06, 19).

IV. Kündigungsfrist.

Rn 8

§ 573b II regelt einheitlich eine dreimonatige Kündigungsfrist in Abweichung von den Kündigungsfristen des § 573c, die nicht eingehalten werden müssen. Aus § 573b III folgt, dass die Kündigung so erfolgen muss, dass das Mietverhältnis über die Nebenräume mit dem voraussichtlichen Beginn der Bauarbeiten endet. Hiermit harmoniert das Recht des Mieters bei Verzögerung des Baubeginns eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum bis zum tatsächlichen Baubeginn verlangen zu können.

C. Senkung der Miete, § 573b IV.

Rn 9

Nach der Teilräumung kann der Mieter eine Herabsetzung der Miete entspr dem Wertanteil der Nebenräume oder Flächen an der Gesamtwohnung verlangen (AG Hamburg WuM 93, 616). Es gibt keine Anpassungsautomatik. Als frühester Zeitpunkt der Herabsetzung kommt die Räumung nach Ablauf der Kündigungsfrist in Betracht. Bedenken bestehen g...