Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 575 BGB – Zeitmietvertrag.

Gesetzestext

(1) ¹Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.	die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.	in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder in Stand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.	die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) ¹Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. ²Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) ¹Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. ²Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. ³Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Der neue Zeitmietvertrag.

Rn 1

§ 575 enthält nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag (Caspers ZAP 19, 21). Der einfache Zeitmietvertrag wurde abgeschafft (zur Kompensation vgl Gather DWW 11, 204), die Fortgeltung alter einfacher Zeitmietverträge allerdings belassen (Art 229 § 3 III EGBGB). Vermieter und Mieter sollen ab 1.9.01 von Beginn des Mietverhältnisses an Klarheit über Dauer und Ablauf der Mietzeit haben. Der einfache Zeitmietvertrag gem § 564c I aF hatte sich in der Praxis als schwer handhabbar erwiesen und oft zu Rechtsstreitigkeiten geführt (Hinz WuM 00, 455, 458; ders NZM 01, 264, 273).

Rn 2

§ 575 sieht vor, dass ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (nicht auf Lebenszeit, LG Freibg ZMR 14, 499) nur dann eingegangen werden kann, wenn einer der in § 575 I Nr 1–3 genannten sachlichen Gründe/Qualifikationsgründe vorliegt. Der Abschluss von einfachen Zeitmietverträgen ist nur noch in den Fällen des § 549 II, III möglich. Eine Umdeutung eines unwirksamen formularmäßigen Zeitmietvertrags in einen beidseitigen Kündigungsausschluss kommt nicht in Betracht (AG Augsburg WuM 04, 541, Lützenkirchen ZMR 02, 769, 771). Bei falscher Bewertung durch die Hausverwaltung droht Haftung (LG Berlin MM 11, Nr. 3, 29).

Rn 3

Bei Mischmietverhältnissen (Bühler ZMR 10, 897, Reismann GuT 11, 133) dürfen einfache Zeitmietverträge dann abgeschlossen werden, wenn das Schwergewicht des Vertrags nicht auf dem Wohnen sondern auf der gewerblichen Nutzung liegt. Dies ist oft zu bejahen, selbst wenn die Bürofläche quadratmetermäßig geringer ist als die zur Wohnnutzung beanspruchte Fläche (BGH DWW 86, 266; v Mutius ZMR 03, 621, 632). § 575 ist nicht einschlägig, wenn ein Mietverhältnis im Sinne des § 542 II Nr. 1 vorliegt (LG Kleve ZMR 15, 126). Ein befristeter Formular-Wohnraummietvertrag mit Verlängerungsklausel stellt sich weder als wechselseitiger befristeter Kündigungsverzicht noch als Zeitmietvertrag dar. Er enthält auch keine dem Mieter unzumutbare Vertragsbedingung (LG Hildesheim ZMR 17, 45).

B. Ausschluss des Kündigungsrechts.

Rn 4

In der Begründung des Regierungsentwurfs (BTDrs 14/4553, 69) heißt es: ›Liegt bei Vertragsschluss kein Befristungsgrund auf Vermieterseite vor, so kann dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitpunkt das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen. Damit wirkt sich auch für den Mieter der Wegfall des einfachen Zeitmietvertrages nicht nachteilig aus.‹ Nach BGH ZMR 14, 191 greift die ergänzenden Vertragsauslegung: an die Stelle der unwirksamen Befristung tritt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht.

Rn 5

Zum wechselseitig befristeten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts: Nach BGH (ZMR 04, 251 m Anm Häublein) liegt darin kein Verstoß gegen § 573c IV bzw § 575 IV und grds keine unzumutbare Belastung des Mieters (vgl auch zu Kündigungsausschlussvereinbarungen Börstinghaus MietRB 20, 55 u 85; Bruns ZMR 20, 358; zur Gewerbemiete BGH ZMR 20, 98).

Rn 6

Von der Rspr (BGH ZMR 05, 443; LG Itzehoe WuM 03, 329) wird für die Höchstdauer des wechselseitigen Kündigungsausschlusses auf § 557a III 1 verwiesen, der die Möglichkeit eröffnet, das Kündigungsrecht des Mieters bei einer Staffelmietvereinbarung (s § 557a Rn 8, BGH ZMR 06, 682 u ZMR 06, 270) für höchstens 4 Jahre (BGH ZMR 09, 189, aA AG Dortmund NZM 10, 862; Zur Fristberechnung vgl BGH WuM 11, 294) auszuschließen. Im Formularvertrag ohne Staffelmietvereinbarun...