Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557a BGB – Staffelmiete.

Gesetzestext

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) ¹Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. ²Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) ¹Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. ²Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) ¹Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. ²Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. ³Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

I. Gesetzesgeschichte.

Rn 1

§ 557a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. IV (dazu Rn 15 ff) wurde mWv 1.6.15 durch das MietNovG v 21.4.15 (BGBl I 610) angefügt. Für Staffelmietvereinbarungen, die noch vor dem 1.9.01 vereinbart wurden, gilt weiterhin § 10 II MHG (BGH ZMR 04, 735, 736). Verstieß eine Staffelmietvereinbarung gegen § 10 II 2 MHG, ist sie nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von 10 Jahren hinausgeht (BGH NJW 12, 1502 [BGH 15.02.2012 - VIII ZR 197/11] Rz 13; NZM 09, 154 Rz 10).

II. Zweck einer Staffelmietvereinbarung.

Rn 1a

Eine Staffelmietvereinbarung soll den Mietvertragsparteien va Kalkulationssicherheit verschaffen (BGH NJW 09, 353 Rz 16; 06, 1056 Rz 17).

III. Abschluss.

Rn 1b

Eine Staffelmietvereinbarung wird idR bereits bei Abschluss des Mietvertrags getroffen. Sie kann aber auch während der Mietzeit (BGH ZMR 06, 192) sowohl in einem befristeten als auch in einem unbefristeten Vertrag vereinbart werden.

IV. Preisbindung.

Rn 1c

Während der Dauer einer Preisbindung ist eine Staffelmietvereinbarung zulässig (Hamm NJW-RR 93, 659 [OLG Hamm 29.01.1993 - RE-Miet 2/92]), wenn die höchste Staffel nicht die bei Vertragsschluss maßgebliche Kostenmiete übersteigt. Die Staffeln werden bei einer Kostenmiete aber nicht wie sonst (Rn 11c) automatisch wirksam (dazu LG Berlin GE 07, 719, 720). Eine Staffelmietvereinbarung kann auch während der Dauer einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach ihrem Ablauf vereinbart werden (BGH ZMR 04, 175, 176).

V. Anwendungsbereich.

Rn 2

§ 557a gilt nur für die Wohnraummiete. Eine Ausdehnung der Vorschrift auf die gewerbliche Miete ist nach hM nicht geboten (BGH NJW-RR 05, 236, 237 [BGH 27.10.2004 - XII ZR 175/02]; für ein Mischmietverhältnis s LG Berlin GE 04, 425). Zum Anwendungsbereich und den Grenzen s iÜ vor § 557 Rn 3 und § 557 Rn 7.

Rn 3

[nicht besetzt]

B. Inhalt einer Staffelmietvereinbarung (§ 557a I, II).

I. Voraussetzungen.

1. Schriftlich (§ 557a I Hs 1).

Rn 4

Eine Staffelmietvereinbarung muss nach § 557a I Hs 1 schriftlich (§ 126) getroffen werden. Der Schriftform gleichwertig ist die elektronische Form (§ 126a). Die Textform (§ 126b) ist hingegen unzureichend. Wird die Staffelmietvereinbarung nicht formgerecht vereinbart, ist sie unwirksam.

2. Bestimmte Zeiträume (§ 557a I Hs 1).

Rn 4a

Eine Staffelmietvereinbarung muss nach § 557a I Hs 1 für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Hierfür ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal erhöht (BGH ZMR 06, 192, 195). Die Parteien müssen also mindestens zwei Staffeln (= Zeiträume) abmachen (Kinne ZMR 01, 868, 877). Die Staffelmietvereinbarung selbst kann unbegrenzt abgeschlossen werden. Der Mieter ist durch § 557a III geschützt. Wird sie nicht unbegrenzt abgeschlossen, endet sie mit Ablauf der letzten vereinbarten Staffel. Es gibt also keine automatische Fortschreibung. Der Mietvertrag iÜ bleibt vom Ende der Vereinbarung unberührt. Nach ihrem Ablauf gilt die in der letzten Staffel vereinbarte Miete. Mieterhöhungen richten sich mit dem Ende nach §§ 557–560.

3. Eigentliche Staffelmietvereinbarung.

a) Zeitraum zwischen zwei Staffeln (§ 557 II 1).

Rn 5

Gem § 557a II 1 muss jede ›Staffel‹ (= der Zeitraum zwischen zwei Mieten) mindestens ein Jahr betragen, kann aber auch länger sein oder wechseln (Mersson ZMR 02, 732). Bsp 1.1 bis 31.12. Diese Mindestzeit ist nach hM eine absolute Grenze. Die gesamte Staffelmietvereinbarung soll daher nach § 557a IV nichtig sein, wenn auch nur eine der vorgesehenen Staffeln kürzer ist, zB ein Tag fehlt (LG Berlin GE 06, 453; 00, 345; 95, 369; MM 90, 68; LG Kiel WuM 00, 308 [LG Kiel 30.09.1999 - 8 S 330/98]; LG Hamburg NZM 99, 957). Dem Mieter kann es nach § 242 indes verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist zu berufen, zB wenn der Beginn des Mietvertrages, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung aber offensichtlich vergessen wird (LG Berlin GE 06, 453; LG Hamburg NZM 99, 957). Und auch die einmalige Verkürzung einer Staffel ohne Anpassung der folgenden führt nicht zur Unwirksamkeit der ganzen Staffelmiet...