Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557a BGB – Staffelmiete. / D. Einschränkung des Kündigungsrechtes (§ 557a III 1).

Rn 11c

§ 557a III 1 erlaubt für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung einen einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters. Ein einseitiger formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zulasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter also nicht unangemessen (§ 307), wenn er zusammen mit einer nach § 557a zulässigen Staffelmiete vereinbart wird (stRspr, BGH WuM 16, 656 Rz 6; NZM 15, 890 Rz 19; NJW 11, 597 Rz 13; zum beiderseitigen Kündigungsverzicht s BGH ZMR 04, 802). Die Frist berechnet sich vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses (das muss nicht der Mietbeginn sein) bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann (stRspr, BGH WuM 16, 656 Rz 13). Wenn das Kündigungsrecht für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen wird, ist der Ausschluss insgesamt nichtig (BGH WuM 16, 656 [BGH 23.08.2016 - VIII ZR 23/16] Rz 13). Auch eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter nach Ablauf von 4 Jahren nur zu einem einzigen Zeitpunkt kündigen kann, ist nichtig (BGH ZMR 04, 175, 176). Etwas anderes gilt für eine Individualvereinbarung (BGH NZM 15, 890 Rz 21). Ist in einem Mietvertrag ein längerer Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart, führt dies zur Teilnichtigkeit der Klausel (BGH NZM 15, 890 Rz 21). Zwischen den Parteien gilt dann ein Kündigungsausschluss von 4 Jahren (BGH NZM 15, 890 [BGH 07.10.2015 - VIII ZR 247/14] Rz 21; 06, 653, 654). Die in § 557a III 1 bestimmte Höchstfrist von 4 Jahren ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt (BGH NZM 06, 579, 580 [BGH 03.05.2006 - VIII ZR 243/05]).