Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 564 BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung.

Gesetzestext

¹Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. ²In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 564 übernimmt § 569a VI (Frey/Hinz ZMR 21, 705) und § 569 I, II aF. Gem § 564 1 geht das Eintrittsrecht nach § 563 und das Fortsetzungsrecht nach § 563a einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben vor (BTDrs 14/4553, 62; LG Heidelberg WuM 14, 37 [LG Heidelberg 25.11.2013 - 5 S 33/13]). § 564 2 gewährt beiden Vertragsparteien ein außerordentliches Kündigungsrecht. Es ist jetzt kein berechtigtes Interesse iSd § 573 erforderlich (§ 575a I). Die nach dem Erbfall fällig werdenden Mieten sind bloße Nachlassverbindlichkeiten, wenn innerhalb der Frist des § 564 S 2 gekündigt wurde (BGH ZMR 13, 422). Kündigt der nach §§ 564 S 1, 1922 I in das Mietverhältnis eingetretene Erbe nicht nach § 564 S 2 außerordentlich, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden bzw Eigenverbindlichkeiten werden lässt. Eine persönliche Haftung tritt ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht (§§ 546 I, 985) zur Räumung/Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt (BGH ZMR 20, 17 u BGH ZMR 20, 190)

Rn 2

Mit dem Tod des Mieters tritt quasi eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages ein. § 564 2 trägt dieser gesetzlich vermuteten Geschäftsgrundlage durch das beiderseitige Kündigungsrecht Rechnung (Lammel § 564 Rz 4). Den Erben des Mieters wird das Lösungsrecht zugestanden, um sie nicht langfristig an ein Mietobjekt zu binden, an dessen Nutzung kein Interesse besteht. Die wirtschaftliche Bedeutung der Vorschrift liegt für den Erben darin, dass er auf diese Weise auch Langzeitmietverhältnisse (Häublein ZMR 04, 1) mit den kurzen Kündigungsfristen des § 573d beenden kann.

B. Der Erbe als Mieter (§ 564 S 1).

Rn 3

Zwischen der natürlichen Person des Erblassers als Mieter und dem Vermieter muss ein Wohnraummietverhältnis bestanden haben, das allein durch den Tod des Mieters nicht beendet wird. Sind keine eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen iSd §§ 563, 563a vorhanden (AG Hambg ZMR 16, 458), erwirbt der Erbe gem den §§ 1922, 1967, 857 auch ohne die mehr klarstellende/deklaratorische Regelung des § 564 1 alle Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, wie sie vorher in der Person des Mieters begründet waren (zum Insolvenzverwalter als Erben: Polonius ZVI 18, 90; zur Haftung des Mietererben Drasdo NJW-Spezial 20, 609). Dasselbe gilt für den Fall, dass die Eintritts- oder Fortsetzungsberechtigten von ihrem Recht zur Ablehnung des Eintritts wirksam – insb fristgerecht gem § 563 III – Gebrauch gemacht haben. Die Gesamtrechtsnachfolge kommt nur subsidiär zum Tragen.

Rn 4

Sonderfall: Mietermehrheit Vorbehaltlich abw Individualregelungen (Lammel § 564 Rz 11) nimmt die wohl hM (Naumbg ZMR 01, 539 = NZM 02, 166 ff) einen Ausschluss des Kündigungsrechts auf Mieterseite an, wenn nur einer von mehreren (Mit-)Mietern verstirbt (unzulässige Teilkündigung). Eine Kündigung, die sowohl von dem/den Erben des verstorbenen Mitmieters als auch von den überlebenden Mietern ausgesprochen wird, ist möglich (vgl Eckert GS Sonnenschein 03, 313 ff und MüKo/Häublein § 564 Rz 13 ff). Im Ergebnis ergibt sich aus § 564 2 kein Kündigungsrecht der Mitmieter, die dem Vermieter als Gesamtschuldner mit dem verstorbenen Mitmieter hafteten. Insoweit ist eine Vereinbarung erforderlich. Bei deren Fehlen kommt ein Kündigungsrecht ggf noch über § 313 in Betracht.

Rn 5

Das Kündigungsrecht des Vermieters ergibt sich bei einer Mietermehrheit ebenso wenig direkt aus § 564 2. Insoweit fordert Häublein (MüKo § 564 Rz 17 ff) zu Recht eine teleologische Reduktion der Norm, da hier nur in der Person eines Mitmieters der Kündigungsgrund gegeben sei und ansonsten Wertungswidersprüche zum Bestandsschutzgedanken des sozialen Mietrechts entstünden, da die Mitmieter im Gegensatz zum Mietererben Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den übrigen Mietern muss dem Vermieter allerdings zumutbar sein. Hier gilt Ähnliches wie bei der Zurechnung von Fehlverhalten eines Mitmieters und Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den vertragstreuen Mietern (vgl AG Hambg ZMR 03, 581). Zur stillschweigenden Vertragsaufhebung vgl LG Gießen WuM 12, 604.

C. Die Kündigung des Mietverhältnisses (§ 564 S 2).

I. Kündigungsfrist.

Rn 6

Die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 573d) beträgt drei Monate abzgl der Karenzzeit von drei Werktagen. Lediglich für die in § 549 II Nr 2 genannten Wohnungen gilt eine kürzere Frist. Eine Besonderheit dieser außerordentlichen Kündigung mit geset...