Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters.

Gesetzestext

(1) ¹Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(2) ¹Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. ²Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. ³Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) ¹Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. ²Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. ³Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde das gesamte sog Eintrittsrecht umgestaltet. Der 1964 eingeführte § 569a aF wurde durch die Vorschrift des § 563 ersetzt; in Kraft seit 1.9.01. Übergangsregelung Art 229 § 3 I Nr 5 EGBGB. Überblick bei Butenberg ZMR 15, 189; Mock EE 21, 003. Mit G v 20.11.15 (BGBl I, 2010) erfolgte mWv 26.11.15 eine Änderung zugunsten der Lebenspartner.

I. Normzweck.

Rn 2

§ 563 dient dem Schutz der mit dem Mieter verbundenen Hausgenossen (BGH ZMR 03, 819 = ZWE 04, 156 ff m Anm Schmidt). Das Kündigungsrecht des Vermieters ggü dem Erben (§ 564) wird in Form eines Bestandsschutzes zugunsten der Nähepersonen des Verstorbenen zurückgedrängt. Erfüllt wird der Zweck durch eine sachlich begrenzte Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes (aA Wenzel ZMR 93, 489; Lammel § 563 Rz 3: Sondererbfolge) für Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder sonstige Familien- und Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters. In der Vorschrift verwirklicht sich der Rechtsgedanke der §§ 1932, 1969 auch für das Wohnraummietrecht (Lammel § 563 Rz 2). Zur Haftung des Eintretenden für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis vgl Butenberg ZMR 15, 194, zu Überschneidungen von Miet- und Erbrecht Zwißler ZErb 19, 255.

II. Anwendungsbereich.

Rn 3

Der Anwendungsbereich erfasst, aber beschränkt sich auch, auf alle Wohnraummietverhältnisse, auch die in § 549 II, III genannten Arten von Wohnraum (bei Sozialwohnungen § 4 VII WoBindG; vgl dazu Porer NZM 05, 489 f). Erfasst werden auch Werkswohnungen, sofern Mietrecht anwendbar ist sowie Genossenschaftswohnungen, wenn der Eintrittsberechtigte die Absicht hat, in die Genossenschaft einzutreten (LG Köln, WuM 94, 23 [LG Köln 01.09.1993 - 10 S 168/93]). Die Vorschrift gilt nicht für Pachtverhältnisse und nicht immer (vgl Staake/v Bressensdorf § 20 Rz 103 f) bei Beendigung von Wohngemeinschaften (Schrader NZM 10, 257). Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Norm ist weiterhin, dass der Verstorbene alleiniger Mieter war (ansonsten gilt generell § 563a) und mit seinem Ehegatten, Lebenspartner (Theesfeld, 10 Jahre MietRRefG S 717), seinen Kindern oder sonstigen Familien- und Haushaltsangehörigen (Streyl, 10 Jahre MietRRefG S 709) in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Wird der Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen (§ 544 2) bleibt § 563 analog anwendbar (Sternel ZMR 04, 714 mwN).

III. Abdingbarkeit.

Rn 4

Die Norm kann nicht zu Lasten der Eintrittsberechtigten abbedungen werden (§ 563 V). Andere vertragliche Regelungen sind insofern unwirksam.

B. Tod des Mieters.

Rn 5

Dem Tod des Mieters (Theesfeld MDR 11, 765 auch zum Tod des Vermieters) steht die Todeserklärung gleich, da sie Vermutungswirkung entfaltet (§ 9 VerschG). Neben einem Mitmieter sind etwaige weitere im Haushalt lebende Personen iSd § 563 vom Eintritt ausgeschlossen (aA Löhnig FamRZ 01, 891). Ausnahmsweise soll der Eintritt einer gem § 563 berechtigten Person dann gestattet bleiben, wenn ein das Mietverhältnis fortsetzender Mitmieter nicht zugleich Berechtigter gem § 563 ist (Karlsr NJW 90, 581; Sternel ZMR 04, 715). Kündigt der Betreuer des Erblassers wirksam, scheitert das Eintrittsrecht des späteren Erben (KG FamRZ 10, 494).

C. Eintritt des Partners, Abs 1.

Rn 6

I gilt neben dem Ehegatten seit 26.11.15 auch gleichberechtigt für den eingetragenen Lebenspartner gem § 1 LPartG.

I. Ehegatte, Abs 1, 1. Alt.

Rn 7

Der Begriff des Ehegatten iSd Vorschrift richtet sich nach den Vorschriften des Eherechts. Die Eigenschaft als Ehegatte endet mit der Scheidung (§§ 1564 ff, §§ 111 ff, 121 ff, 132 ff FamFG) oder der Aufhebung der Ehe (§§ 1313 ff). Entscheidender Zeitpunkt für § 563 ist die Rechtskr...