Gesetzestext
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
(3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
A. Grundsätzliches.
Rn 1
§ 563a ersetzt den § 569b aF und ist in Kraft seit 1.9.01. Übergangsregelung Art 229 § 3 I Nr 5 EGBGB.
I. Normzweck.
Rn 2
Er liegt in der Zurückdrängung des Kündigungsrechtes des Vermieters ggü dem Erben (§ 564) in Form eines Bestandsschutzes zugunsten der Nähepersonen des Verstorbenen unter Zurückdrängung der allg Erbfolge (BTDrs 14/4553, 62). Zum Wohnungsvermächtnis vgl Grziwotz ZEV 10, 130.
II. Anwendungsbereich.
Rn 3
S § 563 Rn 3. Die Rechtsstellung des Mitmieters wird durch den Tod des Mieters nicht beeinträchtigt; er tritt im Wege der Sonderrechtsnachfolge in den Vertrag ein. Das Erbrecht wird verdrängt, und zwar auch dann, wenn der Mitmieter gleichzeitig Erbe ist (AG Ddorf WuM 11, 624 [AG Düsseldorf 18.08.2011 - 50 C 3305/11]).
III. Abdingbarkeit.
Rn 4
Von § 563a darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (III).
B. Tod des Mieters.
Rn 5
S § 563 Rn 5.
C. Mietfortsetzung mit überlebenden Mietern, Abs 1.
Rn 6
Das Mietverhältnis wird mit den überlebenden Mitmietern (zum Lebensgefährten vgl Grziwotz MDR 18, 834) fortgesetzt, wenn diese Personen iSd § 563 sind und in einem gemeinsamen Haushalt wohnen.
I. Mietvertrag.
Rn 7
§ 563a umfasst sowohl befristete, als auch unbefristete Mietverträge.
II. Mitmieter.
Rn 8
Es muss mindestens eine gem § 563 eintrittsberechtigte Person Mitmieter sein. Die Mitmietereigenschaft muss zum Todeszeitpunkt des verstorbenen Mieters vorgelegen haben (BGH WuM 20, 507 Rz 29; LG Berlin ZMR 20, 747).
III. Gemeinsamer Haushalt.
Rn 9
Die fortsetzenden Mieter mussten mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt (§ 563 I und II 3 und 4), bzw in diesem gelebt haben (§ 563 II 1). Dies ergibt sich aus der Formulierung ›Personen iSd § 563‹. Zum Begriff ›gemeinsamer Haushalt‹ s § 563 Rn 9.
IV. Wirkung.
Rn 10
Der zur Fortsetzung gem § 563a berechtigte überlebende Mitmieter setzt kraft Gesetzes den Mietvertrag mit dem Vermieter fort (vgl Butenberg ZMR 15, 189; Schürmann AnwZert ErbR 10/2015 Anm 2). Er verdrängt dabei die sonstigen Berechtigten nach § 563 und die Erben, und zwar auch bzgl des Kündigungsschutzes; er kann sich ggü einer Eigenbedarfs- bzw Verwertungskündigung des Erwerbers auf die Kündigungssperrfrist aus § 577a berufen (BGH ZMR 22, 865 = NZM 22, 653).
D. Kündigungsrecht.
Rn 11
Dem überlebenden Mieter steht das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist zu (II). Ein berechtigtes Interesse ist nicht erforderlich. Es gilt eine Überlegungsfrist von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters. Gibt es mehrere überlebende Mitmieter müssen diese das Kündigungsrecht gemeinsam ausüben. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Unteilbarkeit des Kündigungsrechts (Staud/Rolfs § 563a Rz 13, Sternel ZMR 04, 719).
Rn 12
Die Kündigungsfrist beträgt allgemein drei Monate mit einer Karenzzeit von drei Werktagen (§ 573d II). Bei Mietverhältnissen nach § 549 II 2 ist die Kündigung abw am 15. zum Ablauf dieses Monats zulässig. Das Kündigungsrecht gem II gilt nur für Mietverträge auf bestimmte Zeit. Ansonsten gelten die allgemeinen Vorschriften (zB § 573c).
Rn 13
Dem Vermieter steht iRd § 563a II kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Dies ist sachgerecht, da der Vermieter im Gegensatz zu § 563 den Überlebenden als Vertragspartner bereits kennt und akzeptiert hat.
E. Verhältnis zu § 563.
Rn 14
War der Verstorbene nicht alleiniger Mieter (vgl AG Düsseldorf ZMR 12, 629) gilt generell § 563a. Etwaige weitere im Haushalt lebende Personen iSd § 563 sind daneben vom Eintritt ausgeschlossen (aA Löhnig FamRZ 01, 891).
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