Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Gesetzestext

(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.

(2) ¹Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). ²§ 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 573d I ist neu, § 573d II präzisiert § 565 V aF. Die nicht zum Nachteil des Mieters abdingbare Bestimmung gilt nur für Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, nicht aber für Zeitmietverträge (§ 575). Dort gilt § 575a. In den §§ 540 I 2, 544 1, 563 IV, 563a II, 564, 580 sowie § 57a ZVG (BGH ZMR 21, 964; Horst NZM 22, 233) sind solche außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist zugelassen. Nicht anwendbar ist § 573d I auf Mietverhältnisse nach § 549 II Nr 1–3 und III (sog ungeschützte Mietverhältnisse).

B. Regelungsgehalt.

Rn 2

Für die außerordentliche Kündigung iSv § 573d I ist ein berechtigtes Interesse nach § 573 nötig. Sonst müssen die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung für Einliegerwohnraum nach § 573a vorliegen. Eine neue wichtige Ausnahme wird für die Kündigung des Vermieters ggü dem Erben des Mieters nach § 564 (vgl Porer NZM 05, 489) gemacht; dort ist ein berechtigtes Interesse nicht mehr erforderlich. Entspr regelt § 575a den Fall, dass das Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter auf bestimmte Zeit lief. Grund ist, dass der Erbe, der seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters hatte, im Hinblick auf den Verlust der Wohnung nicht schutzbedürftig ist. Die Sozialklausel gilt (arg § 574 I 2). Die §§ 574–574c sind bei der außerordentlichen befristeten Kündigung anwendbar (str, vgl Staud/Rolfs § 573d Rz 9). Zur Eigenhaftung des Erben vgl BGH NZFam 19, 955.

Rn 3

Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 II zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d I, § 573 I 1). Ein im Wohnraummietvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss steht grds nicht entgegen (BGH ZMR 15, 848). Nach § 573d I 2 findet bei einer Kündigung des Vermieters ggü dem Erben zusätzlich die Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate nach § 573a I 2 nicht statt. Die verlängerten Kündigungsfristen des § 573c I 2 greifen nicht ein.