Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Gesetzestext

(1) Kann ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.

(2) Die §§ 574 bis 574c gelten entsprechend mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann.

(3) ¹Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). ²§ 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

Rn 1

§ 575a I betrifft ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, aber außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann. Es gelten – abgesehen von der Kündigung ggü dem Erben des Mieters nach § 564 – gem § 575a II die §§ 573 und 573a entspr.

B. Anwendungsbereich.

Rn 2

§ 575a I betrifft außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist gem §§ 540 I, 544, 554 III, 563 IV, 563a II, 564, 580, 1056 II, 2135, § 30 II ErbbRG, §§ 109, 111 InsO und § 57a ZVG.

C. Anwendung der Sozialklausel.

Rn 3

§ 575a II bestimmt, dass die Kündigungsschutzbestimmungen nach der Sozialklausel gem §§ 574–574b entspr gelten. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann jedoch höchstens bis zum vertraglich bestimmten Beendigungszeitpunkt verlangt werden. Über diesen Zeitpunkt hinaus erhält der Zeitmietvertrag keinen Bestandsschutz (Staud/Rolfs § 575a Rz 9). Diese zeitliche Begrenzung gilt auch für die gerichtlichen Räumungsfristen (vgl §§ 721 VII, 794a V ZPO). Ob über § 765a ZPO (Hinz MietPrax Fach 1 Rz 463) die Problematik der sozialen Verwurzelung älterer Menschen auf ihren Lebensmittelpunkt nach langer Vertragsdauer gelöst werden kann, erscheint fraglich (Derleder NZM 01, 649, 657).

D. Kündigungsfristen/Kündigungstag, § 575a III.

Rn 4

Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist gilt wie in § 573d eine 3-monatige Kündigungsfrist. Die 3-monatige Verlängerung bei der erleichterten Kündigung von Einliegerwohnraum (§ 573a I 2) findet ausdrücklich keine Anwendung (§ 575a III 2). Möblierter Wohnraum iSd § 549 II Nr 1 kann spätestens zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden.

E. Abdingbarkeit, § 575a IV.

Rn 5

Auch § 575a ist insoweit zwingend, dass zum Nachteil des Mieters abw Vereinbarungen unwirksam sind.