Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung.

Gesetzestext

(1) ¹Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. ²Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Die Vorschrift ersetzt den bisherigen § 565 II, III für Wohnraummietverhältnisse. Seit 1.9.01 gibt es die asymmetrischen Kündigungsfristen. Hiermit soll die Mobilität des Mieters erhöht werden. Es seien Fälle zu berücksichtigen, in denen der Mieter gezwungen sei, seine Wohnung kurzfristig aufzugeben, weil er zB seinen Arbeitsplatz wechseln oder aus gesundheitlichen Gründen in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müsse. Sonst müsse der Mieter regelmäßig über mehrere Monate eine doppelte Miete zahlen, soweit der Vermieter nicht bereit sei, einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Eine in einem vor dem 1.9.01 abgeschlossenen Mietvertrag enthaltene jährliche Verlängerungsklausel ist unwirksam (LG Berlin, GE 16, 1093). Bei Eigenkündigung ist der Mieter für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c I 1 zur Fortentrichtung der Miete verpflichtet, auch wenn er einen geeigneten Nachmieter benannt hat (LG Berlin WuM 16, 227 [BGH 27.01.2016 - XII ZR 33/15]).

B. Fristberechnung.

Rn 2

Die Berechnung der Kündigungsfristen (vgl AG Düsseldorf ZMR 08, 538) erfolgt nach den §§ 187–193. Der Tag, an dem die Kündigungserklärung dem Empfänger nach § 130 zugehen muss, bestimmt sich inkl der Karenztage nach § 573c I. Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Zur Anwendbarkeit des § 193 ist seit BGH ZMR 05, 695 = NZM 05, 532 geklärt, dass bei der Berechnung der Karenzzeit (Zeit bis zum dritten Werktag des Monats, in der der Kündigungszugang noch erfolgen kann) ein in der Karenzzeit liegender Samstag mitzuzählen ist. Anderes gilt nur, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Samstag fällt (LG Berlin WuM 17, 215). Die Angabe eines falschen Beendigungstermins im Kündigungsschreiben hat nicht die völlige Wirkungslosigkeit der Kündigung zur Folge (LG Köln ZMR 92, 343, LG Berlin MM 11, Nr 3, 29). Die verspätete Kündigung ist zwar für den genannten Termin nichtig, kann aber zumindest gem § 140 in eine Kündigung zum nächstzulässigen Termin umgedeutet werden (Frankf NJW-RR 90, 377 [OLG Köln 18.12.1989 - 13 U 207/89]).

C. Allgemeine Kündigungsfristen nach § 573c I.

Rn 3

Es gilt jetzt eine asymmetrische Kündigungsfrist. Nach § 573c I 1 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums, während nach § 573 I 2 sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert, dh maximal 9 Monate.

Rn 4

Regelkündigungsfrist: Nach § 573c I 1 ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Wird der Mietvertrag bereits vor Übergabe der Wohnung an den Mieter gekündigt, wird die Kündigungsfrist nicht erst ab Vollzug des Mietverhältnisses, sondern ab Zugang der Kündigungserklärung gerechnet (BGHZ 73, 350; 99, 54, 60).

Rn 5

Verlängerung der Kündigungsfrist: Nur für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist. Unter Überlassung versteht man die willentliche Besitzverschaffung an der Mietsache, auch wenn sie vor Abschluss des Mietvertrages stattfand. Als Überlassungszeitraum zählt auch der Zeitraum, in dem der jetzige Mieter aufgrund eines Mietvertrages seines früheren Ehegatten die Wohnung berechtigt bewohnt hat (Stuttg WuM 84, 85). Für die Berechnung des Überlassungszeitraums ist es unerheblich, wenn die Parteien einen neuen Mietvertrag abschließen oder wenn während des Überlassungszeitraums Räume hinzugemietet oder abgegeben werden. Entspr gilt beim Eigentümerwechsel (arg § 566), selbst wenn mit dem neuen Eigentümer ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Aber: Wird eine Wohnung dem bisherigen Untermieter als Hauptmieter überlassen, soll die Besitzzeit als Untermieter nicht als Überlassungszeitraum angerechnet werden (NomosK/Hinz § 573c Rz 9). Dies ist str, da die Gründe, die zu der gesetzlichen Regelung der Verlängerung der Kündigungsfrist geführt haben (Verwurzelung des Mieters bei längerer Nutzungszeit) auch bei der Untermiete gelten.

Rn 6

Beim Wohnungswechsel im selben Haus des Vermieters wird die Gesamtzeit der Überlassung von Wohnraum zugrunde gelegt (LG Bochum WuM 87, 322). Ansonsten ist maßgeblich die Zeit zwischen der Überlassung des Wohnraums und dem Zugang der Kündigungserklärung (Sternel ZMR 86, 181).

Rn 7

Kündigungsfrist bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch: Bei derartigen Mietverhältnissen gilt wie beim § 565 II 3 aF, dass die Kündigungsfrist vertraglic...