AG Düsseldorf Urteil vom 18.08.2011 - 50 C 3305/11

Normenkette

BGB §§ 551, 556, 812 Abs. 1 S. 1, § 1922

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.854,91 Euro nebst Zinsen in Höhe von 1 Prozentpunkt für die Zeit vom 01.01. bis zum 28.02.2011 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2011 sowie 311,09 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2011 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger machen als Rechtsnachfolger der Eheleute X und H B gegen die Beklagte als ehemalige Vermieterin Kautionsrückzahlungsansprüche sowie die Auszahlung eines Nebenkostenguthabens geltend.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 24./26.11.1998 (Bl. 6 GA) hatten Frau X B und Herr H B seit dem 01.02.1999 eine im ersten Obergeschoss rechts des Hauses Xstraße X in X befindliche Wohnung von der Beklagten angemietet. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Mietkaution in Höhe von 3.150,00 DM geleistet.

Im Jahre 2009 verstarb zunächst Frau X B. Das Mietverhältnis wurde mit Herrn H B fortgesetzt, der am 20.04.2010 ebenfalls verstarb. Die Kläger kündigten daraufhin das Mietverhältnis fristlos unter Berufung darauf, dass sie die Söhne und einzigen Erben der Frau X B und des Herrn H B seien.

Am 26.08.2010 fand die Abnahme der Wohnung statt. Es wurde ein Abnahmeprotokoll (Bl. 51 GA) gefertigt, dessen Unterzeichnung die Kläger verweigerten.

Mit Schreiben vom 08.10.2010 (Bl. 91 GA) forderte die Beklagte den Kläger zu 1. unter Fristsetzung bis zum 18.10.2010 vergeblich zur Durchführung von Maler- und Tapezierarbeiten sowie der Reinigung der Wohnung auf.

Mit der Klage verlangen die Kläger die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.854,91 Euro nebst Zinsen sowie ein Nebenkostenguthaben für 2009 in Höhe von insgesamt 311,09 Euro.

Sie machen geltend, sie seien die Söhne und Erben der Eheleute X und H B. Dies ergebe sich aus dem Berliner Testament der Eheleute vom 01.07.2005 (Bl. 98 GA) und dem nach dem Tod der Mutter gefertigten Testament des Vaters vom 05.11.2009 (Bl. 99 GA). Der Kautionsrückzahlungsanspruch bestehe ebenso wie der geltend gemachte Anspruch auf Auskehrung des Nebenkostenguthabens für 2009, da die Wohnung vertragsgerecht zurückgegeben worden sei.

Die Kläger beantragen,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet die Aktivlegitimation der Kläger und macht geltend, ihr stünden im Übrigen Schadensersatzansprüche in Höhe von 1.951,60 Euro nach Maßgabe der Rechnung der Firma A vom 17.11.2010 (Bl. 93 GA) zu, mit denen sie gegenüber einem etwaigen Zahlungsanspruch der Kläger aufrechne. Die Kläger hätten die Wohnung nicht vertragsgerecht zurückgegeben; es seien vielmehr die in der Rechnung der Firma A aufgeführten Arbeiten erforderlich gewesen, um während der Mietzeit entstandene und bei Übergabe nicht beseitigte Schäden der Wohnung zu beseitigen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf das Vorbringen der Parteien in deren wechselseitigen Schriftsätzen nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Die Kläger können gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 556, 551, 1922 BGB sowohl eine Kautionsrückzahlung in Höhe von 1.854,91 Euro als auch die Erstattung des Nebenkostenguthabens für 2009 in Höhe von 311,09 Euro verlangen. Die Kläger sind einerseits anspruchsberechtigt, zum anderen sind die geltend gemachten Ansprüche nicht gemäß §§ 389, 387 BGB durch Aufrechnung erloschen.

Durchgreifende Bedenken gegen die Aktivlegitimation der Kläger bestehen nicht. Sie können als Erben des Herrn H B die aus dem streitbefangenen Mietverhältnis noch resultierenden Zahlungsansprüche geltend machen. Das Bestreiten der Aktivlegitimation durch die Beklagte ist unerheblich. Durch das von den Klägern vorgelegte Testament des Herrn H B vom 05.11.2009 ergibt sich deren Rechtsnachfolge gemäß §§ 1922, 2064 BGB. Dass die Kläger Erben des Herrn H B geworden sind, bestreitet die Beklagte nicht. Dies allein ist aber für die Anspruchsberechtigung der Kläger maßgeblich. Auf die Frage, ob die Kläger zugleich auch Erben der Frau X B gewesen sind, kommt es nicht an. Der grundsätzlich auch der Frau X B als Mitmieterin bis zum Zeitpunkt ihres Todes zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch ist auf ihren Ehemann übergegangen, der das Mietverhältnis gemäß § 563 a BGB fortgesetzt hat. Dieser ist im Wege der Sonderrechtsnachfolge in den - zuvor gemeinsam abgeschlossenen - Mietvertrag eingetreten. Die Rechtsstellung des Mitmieters wird durch den Tod des Mieters nicht beeinträchtigt; er tritt im Wege der Sonderrechtsnachfolge in den Vertrag ein. Das Erbrecht wird verdrängt, und zwar auch dann, wenn der Mitmieter gleichzeitig Erbe ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 563 a, Rn. 8 mit weiteren Nachweisen). Der Rechtsübergang findet in Bezug auf den Wohnraummietvertrag zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter und den sich dara...