Kinne/Schach/Bieber, BGB § 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 564 hat den bis zum 1.9.2001 geltenden § 569a Abs. 6 mit redaktionellen Änderungen sowie im Wesentlichen den teilweise inhaltsgleichen § 569 a. F. übernommen und klargestellt, dass das Mietverhältnis nur dann mit dem Erben fortgesetzt wird, wenn weder der Ehegatte, Lebenspartner, die Kinder oder andere Familien- oder Haushaltsangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis eingetreten sind, noch das Mietverhältnis mit dem Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt worden ist. Das ist auch dann der Fall, wenn keine Eintrittsberechtigten vorhanden waren oder ein Eintrittsberechtigter die Fortsetzung des Mietverhältnisse fristgemäß abgelehnt hat, ohne dass nachrangige Eintrittsberechtigte vorhanden waren. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben setzt natürlich voraus, dass das Mietverhältnis noch besteht, also nicht bereits durch den Vermieter gem. § 563 Abs. 4 oder durch alle überlebenden Mieter gem. § 563a Abs. 2 gekündigt worden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 2).

§ 564 gilt nur beim Tod einer natürlichen Person, nicht dagegen bei einem Mietverhältnis mit einer teilrechtsfähigen Personengemeinschaft (GbR,OHG,KG). Denn deren Mietverhältnis endet nicht mit dem Tode eines Gesellschafters, sondern dessen Erbe tritt in dessen Anteil an der Gesellschaft ein, so dass die Voraussetzungen des § 564 Abs. 1 Satz 1 nicht vorliegen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 16). § 564 gilt auch nicht bei Auflösung einer juristischen Person. Stirbt einer von mehreren Mietern, der keinen gemeinsamen Haushalt mit den anderen Mietern führt, tritt er nicht gem. § 563a in den Mietvertrag ein, sodass an seine Stelle mit seinem Tod der Erbe gem. § 564 in den Mietvertrag eintritt. In diesem Fall kann aber der Vermieter gem. § 564 das Mietverhältnis kündigen, und zwar gegenüber allen Mietern (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 18; m.w.Nachw. auch für die Gegenmeinungen.). Um Härten für die übrigen Mieter zu vermeiden, sollten sie Abweichungen oder Erweiterungen von § 564 Satz 2 vereinbaren.

Rz. 2

§ 564 Satz 2 enthält wie bisher für den Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben für Vermieter und Erben ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist.

Der Vermieter kann auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 6). Das nach der bisherigen h. M. notwendige Erfordernis des berechtigten Interesses des Vermieters (OLG Karlsruhe [RE], WuM 1990, 60) ist – wie sich aus § 573d Abs. 1, § 575a Abs. 1 ergibt – weggefallen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 6).

Für die Ausübung des Kündigungsrechts steht sowohl dem Erben als auch dem Vermieter eine Überlegungsfrist von einem Monat zu, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Bei einem Eintritt gem. § 563 ist der Ablauf der Ablehnungsfrist abzuwarten, da eine Ablehnung den Eintritt rückwirkend unwirksam werden, den Vertrag aber bestehen lässt; Dagegen kommt es bei einer Fortsetzung gem. § 563a nicht auf den Ablauf der Kündigungsfrist an, da eine Kündigung den Mietvertrag insgesamt beenden würde, so dass er nicht nochmals gem. § 564 S. 2 gekündigt werden kann. Die Kenntnis kann im Einzelfall schon vor Vollzug des Mietverhältnisses, also vor Gebrauchsüberlassung bestehen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Erbe eines Mieters mit Wirkung für und gegen den überlebenden Mitmieter das Mietverhältnis kündigen darf oder der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Erben, so besteht deren Kündigungsrecht kraft dieser vertraglichen Vereinbarung – die allerdings ausdrücklich geschlossen worden sein muss – (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 22: stillschweigende Vereinbarung problematisch) – unabhängig von § 563.

2 Wirkung des Eintritts

Rz. 3

Der Erbe wird unmittelbar mit dem Tode des Mieters Vertragspartei. Haben eintrittsberechtigte Personen von ihrem Ablehnungsrecht Gebrauch gemacht, wird das Mietverhältnis mit dem Erben rückwirkend auf den Zeitpunkt des Todes des Mieters fortgesetzt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 2), und zwar im Wege der Gesamtrechtsnachfolge. Soll nur einer von mehreren Erben, die eine Erbengemeinschaft bilden, Mieter sein, muss dies in einem (dreiseitigen) Vertrag zwischen dem Vermieter, den Mitgliedern der Erbengemeinschaft und dem fortsetzungswilligen Miterben vereinbart werden (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 3). Unabhängig von der Überlegungsfrist tritt der Erbe in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Besitz an der Mietsache geht auf ihn über, sodass er Besitzschutzansprüche geltend machen kann. Er ist also sowohl zur Mietzahlung verpflichtet als auch zur Abgabe von Gestaltungserklärungen berechtigt. Auch sonstige Ansprüche aus dem Mietverhältnis (Zahlung der vereinbarten Kaution, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für denjenigen Abrechnungszeitraum, in den der Erbe als Mie...