Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 563a regelt für Wohnraummietverhältnisse ab dem 1.9.2001 den Fall, dass anders als gemäß § 563 neben dem verstorbenen Mieter noch weitere Personen Mieter der Wohnung waren. Da sie bisher bereits Mietvertragsparteien waren, lässt der Tod eines Mieters das Fortbestehen des Mietverhältnisses mit dem anderen Mieter unberührt. Nach den allgemeinen erbrechtlichen Grundsätzen würde jedoch neben ihnen der Erbe des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag eintreten. Demgegenüber ordnet § 563a ähnlich wie der bis zum 1.9.201 geltende § 569b eine Sonderrechtsnachfolge bestimmter Mitmieter an, die allgemeine Erbfolge verdrängt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 2). Auch die Sonderrechtsnachfolge der anderen gem. § 563 Eintrittsberechtigten wird ausgeschlossen, da § 563a vorgeht (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 2).

2 Voraussetzungen

Rz. 2

Voraussetzung für den Ausschluss der anderen Eintrittsberechtigten und des Erben von dem erbrechtlichen Eintritt in das Mietverhältnis ist, dass es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt. Weitere Voraussetzung ist, dass es sich bei den Mitmietern, mit denen allein das Mietverhältnis fortgesetzt wird, um den Personenkreis des § 563 handelt, also um den Ehegatten, Lebenspartner, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen.

Rz. 3

Ferner müssen entweder beide Ehegatten oder der verstorbene Mieter und ein sonstiger Familien- bzw. Haushaltsangehöriger oder Lebenspartner zusammen den Mietvertrag als Mieter abgeschlossen haben. Das ist i.d.R. der Fall, wenn alle im Mietvertragsrubrum als Mieter aufgeführt worden sind und den Mietvertrag unterschrieben haben. Auch der Mietvertrag mit beiden im Rubrum aufgeführten Ehegatten kommt nur dann mit beiden zustande, wenn beide unterschreiben (LG Mannheim, NJW-RR 1994, 274; LG Berlin, Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03, GE 2004, 1096; LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 62 S 210/01, GE 2002, 189 = NZM 2002, 119; LG Osnabrück, Urteil v. 6.6.2001, 1 S 1099/00, NZM 2002, 943; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 158; offen gelassen von BGH, NJW 1994, 1649 [1650] = MDR 1994, 579; differenzierend LG Hamburg, Beschluss v. 5.8.2010, 333 S 17/10, GE 2011, 615: je nach den Umständen; a.A. OLG Düsseldorf, WuM 1989, 362; OLG Oldenburg, MDR 1991, 969; LG Berlin, GE 1995, 567; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 17; Scholz, WuM 1986, 5) oder bei den Vertragsverhandlungen oder aus dem Vertrag selbst deutlich wird, dass der unterzeichnende Ehegatte zugleich in Vollmacht des anderen Ehegatten gehandelt hat (LG Stuttgart, Urteil v. 4.10.2017, 1 S 50/16, juris; vgl. ausführlich dazu Streyl, NZM 2011, 377, 378 f.). Der Mietvertrag kommt auch mit den in dessen Rubrum als Mieter aufgeführten Kindern des Mieters nicht zustande, wenn diese den Mietvertrag nicht unterzeichnet haben und auch sonst mietrechtlich nicht in Erscheinung getreten sind (LG Berlin , Urteil v. 25.1.2011,65 S 173/10, GE 2011, 411). Ist nur ein Ehegatte im Rubrum als Mieter aufgeführt, unterschreiben aber beide, so wird der nicht unterschreibende Ehegatte weder Mitmieter noch Bürge (LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 25); ohnehin reicht die Stellung als Bürge für die Fortsetzung gem. § 563a nicht aus (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 5). Ein Anspruch des späteren Ehegatten auf Aufnahme in den Mietvertrag besteht nicht. Der Ehegatte kann aber dadurch Mitmieter werden, dass er durch dreiseitigen Änderungsvertrag in das Mietverhältnis als Mieter eintritt (vgl. dazu u.a. Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 6) oder Erklärungen (z.B. Mängelrügen, Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen) wie ein Mieter abgibt, die der Vermieter auch als solche versteht, indem er Erklärungen wie gegenüber einem Mieter abgibt (z.B. Zurückweisung von Beanstandungen, Mieterhöhungserklärungen – vgl. dazu BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 255/04, GE 2005, 1121).

Rz. 4

Bei Mietverhältnissen über früher preisgebundenen Altbauwohnraum in den neuen Bundesländern ist zu berücksichtigen, dass beide Ehegatten auch dann Mieter wurden, wenn der Vertrag nur von einem Ehegatten abgeschlossen wurde (§ 100 Abs. 3 ZGB). Das galt selbst für den Fall des späteren Zuzugs eines Ehegatten in die von dem anderen zuvor angemietete Wohnung (KreisG Cottbus, WuM 1993, 665; LG Cottbus, Urteil v. 30.8.1994, 4 S 99/94, ZMR 1995, 31; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 7). War die Ehe vor dem 3.10.1990 geschieden worden und war einer der Ehegatten ausgezogen, so erwarb der neu in die Wohnung eingezogene Ehegatte die Stellung eines Mieters, während der ausgezogene Ehegatte nicht mehr Mieter war. Daran hat Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB nichts geändert (LG Görlitz, WuM 1995, 649).

Rz. 5

Das Mietverhältnis wird nicht nur mit dem Ehegatten, sondern auch mit sonstigen Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Partnern einer Lebensgemeinschaft fortgesetzt, die zusammen mit dem verstorbenen Mieter die Wohnung angemietet haben und in ihr den gemeinsamen Haushalt führten.

Ein gemeinsamer Haushalt ist auch hier nur dann anzunehmen, wenn die Wohnung Mittelpunkt der gem...