Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 2. Vertretung.

Rn 80

Vertragsbezogene Erklärungen der Mietvertragsparteien sind nicht ›höchstpersönlich‹ – eine Vertretung im fremden Namen nach §§ 164 ff ist daher zulässig. Einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters oder Mieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. Gibt eine Hausverwaltung oder ein Makler die Erklärung ab, ist idR anzunehmen, dass sie im Namen des Vermieters handeln (BGH NJW 14, 1803 Rz 14; Brandbg ZMR 97, 598). Möglich ist ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen. Für eine Zurechnung notwendig ist, dass ein dahingehender eigener Wille in der Erklärung selbst – wenn auch nur unvollkommen – mit hinreichender Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (BGH NJW 09, 3506 [BGH 15.07.2009 - VIII ZR 307/08] Rz 12). Zu einseitigen Rechtsgeschäften iSv § 174s § 174 Rn 2 ff).

Rn 81

Die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag zur Entgegennahme von Erklärungen ist wirksam, wenn sie widerruflich ist (BGH ZMR 98, 17; für Eheleute s KG WuM 85, 12). Eine im Mietvertrag vereinbarte Vollmacht gilt auch im Verhältnis zu den in den Mietvertrag eingetretenen Erben (LG Berlin WuM 19, 656). Eine Erklärung muss aber an alle Mieter gerichtet sein (BGH NJW-RR 05, 1258; LG Frankfurt/M ZMR 09, 365). Soweit einem Mieter Nachteile daraus entstehen, dass die Mitmieter auf Grund einer Empfangsvollmacht Erklärungen auch mit Wirkung für ihn entgegennehmen, kann er sich hiergegen durch einen Widerruf der erteilten Vollmacht schützen. Grds ist eine Vollmacht frei widerruflich (§ 168 2). Auch wenn im Einzelfall etwas anderes anzunehmen ist, verbleibt jedenfalls das Recht zum Widerruf aus wichtigem Grund (BGH ZMR 85, 228). Klauseln, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen, sind in Mietverträgen – auch über Gewerberaum (KG NJOZ 18, 1450) – unwirksam (Ddorf ZMR 08, 44; KG WuM 99, 964; aA Beuermann GE 19, 162), es sei denn, sie nehmen auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie die Kündigung und das Angebot eines Mietaufhebungsvertrags sowie Mieterhöhungserklärungen ausdrücklich aus (KG KGR 04, 354, 355).