Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung.

Gesetzestext

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) ¹Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. ²Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZMR 04, 655). Die Vorschrift ist deshalb nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar, IV. Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen (BGH NJW 13, 3641 Rz 15). Denn der spätere Zeitpunkt begünstigt den Mieter; auch sein Sonderkündigungsrecht nach § 561 wird nicht unzulässig beschnitten (BGH NJW 13, 3641 [BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12] Rz 15; § 561 Rn 5).

B. Zustimmung (§ 558b I, 558 I 1).

I. Allgemeines.

Rn 2

Das formwirksame Mieterhöhungsverlangen ist ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrags (§§ 145, 311; BGH ZMR 22, 626 Rz 25; NZM 20, 322 Rz 15; ZMR 19, 114 Rz 17; 18, 564 Rz 11). §§ 558ff sind als spezialgesetzliche Regelungen allerdings vorrangig vor §§ 145ff anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln (BGH ZMR 22, 626 Rz 26). 1. Stimmt der Mieter dem Verlangen ausdrücklich oder konkludent (Rn 5 und Rn 6) zu, tritt eine einvernehmliche Änderung der geschuldeten Miete nach § 557 I ein (§ 557 Rn 5). Dieser Änderungsvertrag stellt den Rechtsgrund für die daraufhin jew erbrachten erhöhten Mietzahlungen dar (BGH NZM 22, 954 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 300/21] Rz 13). Ob das Zustimmungsverlangen materiell-rechtlich berechtigt war, insbes, ob die verlangte Miete ortsüblich war, ist unerheblich (BGH NZM 20, 322 [BGH 11.12.2019 - VIII ZR 234/18] Rz 15). Eine Vertretung ist möglich (Rn 7); § 174 ist anwendbar (AG Dortmund IMR 16, 69). 2. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer zu großen Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 I ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien nicht vor, wenn der Vermieter die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch nach §§ 558, 558b hätte durchsetzen können (BGH NZM 20, 322 [BGH 11.12.2019 - VIII ZR 234/18] Rz 18 ff). §§ 556d ff sind auf den Änderungsvertrag während eines laufenden Mietverhältnisses weder direkt noch analog anzuwenden BGH NZM 22, 954 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 300/21] Rz 21).

II. Zustimmungsfrist (Überlegungsfrist).

Rn 3

Mit Zugang eines formal und inhaltlich wirksamen Mieterhöhungsverlangens wird dem Mieter durch § 558b II 1 eine 2-monatige Zustimmungsfrist eingeräumt (zT Überlegungsfrist genannt). Er kann prüfen, ob er bereit ist, das Vertragsänderungs angebot des Vermieters anzunehmen. Bei der Berechnung der Zustimmungsfrist gelten §§ 187 ff. Die Frist beginnt mit Zugang des Mieterhöhungsverlangens; bei einer Personenmehrheit auf Seiten des Mieters mit Zugang beim Letzten. Die Zustimmungsfrist endet um 24.00 Uhr des letzten Tages des übernächsten Monats nach Zugang. Die Zustimmungsfrist beträgt mindestens 2 Monate, maximal einen Tag weniger als 3 Monate (Bsp: Zugang 5.1., Ablauf 31.3.; Zugang 31.7., Ablauf 30.9.). Sie kann nicht verkürzt und wegen des formalen Charakters des Erhöhungsverfahrens auch nicht verlängert werden (LG München I WuM 94, 384). Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen löst die Frist nicht aus (LG Hamburg ZMR 05, 367, 368). Eine gleichwohl erhobene Klage ist unzulässig (Rn 10). Mit Ablauf der Zustimmungsfrist ist die Zustimmung fällig, sodass der Mieter zu diesem Zeitpunkt bei Verschulden ohne Weiteres mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen in Verzug gerät (LG Berlin ZMR 20, 191).

III. Zustimmungserklärung.

Rn 4

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung iSv § 130. Sie muss inhaltlich mit dem Änderungsangebot übereinstimmen. Eine Annahme des Änderungsangebots unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gilt nach § 150 II grds als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Angebot. Die Zustimmung kann auf einen Teil der verlangten erhöhten Miete beschränkt werden (BGH ZMR 22, 626 Rz 30). § 558b I (›soweit‹) verdrängt § 150 II (BGH ZMR 22, 626 Rz 30); dies gilt auch dann, wenn kein ...