Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten.

Gesetzestext

(1) ¹Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. ²Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) ¹Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. ²Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) ¹Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. ²Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

I. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 560 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 4 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). § 560 I–III ergänzen § 556. Sie regeln, wann, wie und auf welchem Weg eine Betriebskosten pauschale (§ 556 Rn 13) geändert werden kann (§ 560 I, II) oder muss (§ 560 III). § 560 IV bestimmt, was bei Betriebskosten vorauszahlungen (§ 556 Rn 20) gilt. § 560 V ordnet an, dass jew der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Rn 28 ff) zu beachten ist. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 560 VI unwirksam (Rn 37). Eine Sonderregelung enthält § 26 II 1 EWPBG. Danach muss der Vermieter bei Erfüllung der dort genannten Tatbestandsvoraussetzungen die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Das kann auch eine Erhöhung sein. Eine weitere Spezialvorschrift ist aktuell § 26 V 1 EWPBG. Auch diese Norm erlaubt eine Erhöhung. Sie gilt nach Sinn und Zweck nur bei einer Veränderung der Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme.

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

Zum Anwendungsbereich s Vor § 557 Rn 3. § 560 gilt mithin insgesamt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum (s.a. BGH ZMR 14, 530 Rz 24). Nach § 549 II und III gilt er allerdings nicht für die dort genannten Mietverhältnisse. Ferner gilt § 560 nicht für preisgebundenen Wohnraum. Inklusivmieten können wegen gestiegener Betriebskosten im Anwendungsbereich des § 560 nicht gesondert erhöht werden (BGH NJW 04, 1380 [BGH 19.11.2003 - VIII ZR 160/03] unter II 2). § 560 ist nicht anzuwenden, wenn die Parteien eine Erhöhung oder Herabsetzung der Pauschale oder der Vorauszahlungen vereinbaren. Es handelt sich dann um eine Erhöhung der Miete iSd § 557 I (Schmid WuM 01, 425). Für eine Herabsetzung der Miete bestehen ohnehin keine gesetzlichen Beschränkungen.

B. Erhöhung einer Betriebskostenpauschale (§ 560 I, II).

I. Überblick.

Rn 3

Haben die Mietvertragsparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart (§ 556 Rn 13), so ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.

II. Tatbestandsvoraussetzungen.

1. Betriebskostenpauschale; Erhöhungsvereinbarung.

Rn 4

Die Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden, wenn eine Betriebskostenpauschale (§ 556 Rn 13 ff) vereinbart und ferner eine Erhöhungsvereinbarung getroffen wurde. ›Erhöhungsvereinbarung‹ idS ist die Vereinbarung, dass der Vermieter berechtigt ist, eine Erhöhung der Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Ist die Erhöhungsmöglichkeit nur für bestimmte Betriebskostenpositionen vereinbart, kommt es nur auf diese an (Sternel ZMR 01, 943). Ohne Erhöhungsvereinbarung verbleibt es für die Dauer des Mietverhältnisses bei der ursprünglich vereinbarten Betriebskostenpauschale – selbst bei erheblichen Kostensteigerungen. Da der Vermieter mit der Vereinbarung einer Pauschale ohne Erhöhungsmöglichkeit das Risiko der Kostensteigerung übernommen hat, helfen ihm auch die Grundsätze über die Veränderung der Geschäftsgrundlage idR nicht weiter (§ 313 I). Die Notwendigkeit einer Erhöhungsvereinbarung gilt auch für Mietverhältnisse, die vor dem 1.9.01 eingegangen worden sind (Art 229 § 3 IV EGBGB).

2. Betriebskosten haben sich erhöht.

a) Überblick.

Rn 5

Die Betriebskosten (§ 556 Rn 3 ff) müssen sich tatsächlich erhöht haben (Kinne ZMR 01, 873). Vergleichszeitpunkt ist der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, wenn die Betriebskostenpauschale seither unverändert geblieben ist (AG Berlin-Neukölln GE 91, 253). Wurde diese bereits erhöht oder ermäßigt, gleichgültig, ob einseitig oder einvernehmlich, ist der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Veränderung maßgebend (AG Köln WuM 87, 162). Unerheblich ist, wie lange der Vergleichszeitpunkt zurückliegt (Kinne ZMR 01, 868, 873). Zu berücksichtigen sind nur die Betriebskosten, die in der Pauschale enthalten sind (Naumbg ZMR 07, 618). Die Betriebskosten müssen ...