Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten.

Gesetzestext

(1) ¹Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. ²Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. ³Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. ⁴Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) ¹Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. ²Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) ¹Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. ²Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. ³Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. ⁴Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. ⁵Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. ⁶Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

I. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 556 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. I ist mWv 1.1.07 durch das Föderalismusreform-Begleitgesetz v. 5.9.06 (BGBl I 2098) neu gefasst, IIIa ist mWv 1.12.21 durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) in das Gesetz eingefügt worden. § 556 I 1 weist darauf hin, dass die Vertragsparteien entgegen dem Leitbild (Rn 9) vereinbaren können, dass der Mieter – ganz oder teilweise – die Betriebskosten (Rn 3) tragen muss (Umlegungsvereinbarung). Der Mieter trägt nach einer Übertragung das Risiko von Veränderungen bei den Betriebskosten, kann aber auch Nutznießer sein. § 556 II regelt zwingende Inhalte einer etwaigen Umlegungsvereinbarung. § 556 III trifft Bestimmungen zur Abrechnung, sofern Vorauszahlungen vereinbart sind.

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

§ 556 gilt für sämtliche Mietverträge über Wohnraum – auch für die in § 549 II und III genannten. Für preisgebundene Wohnungen haben §§ 20, 4 NMV 1970, 10 WoBindG Vorrang (diese Vorschriften gelten nach Maßgabe des § 2 WoFÜG weiter). Zur Gewerberaummiete s Rn 168 ff. Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechtes schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gilt für die Abrechnung über die Vorauszahlungen § 556 entspr (BGH WuM 18, 432 Rz 7; NJW 09, 3644 Rz 8 ff). Dies soll auch für Nießbraucher gelten (LG München I ZMR 22, 477). § 556 III gilt nach hM auch dann entspr, wenn der Berechtigte die Betriebskosten trägt, aber keine Vorauszahlungen vereinbart sind (BGH WuM 18, 432 [BGH 16.03.2018 - V ZR 60/17] Rz 13; s.a. NJW-RR 21, 15 [BGH 28.10.2020 - VIII ZR 230/19] Rz 40). S ergänzend Rn 126.

III. Betriebskosten (§ 556 I 2).

1. Legaldefinition(en).

Rn 3

§ 556 I 2 definiert iVm § 1 BetrKV legal, welche Kosten ›Betriebskosten‹ sind (s.a. BGH ZMR 22, 700 Rz 30): Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten (diesen stehen gleich: Nießbraucher oder Zwischenmieter) durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend (Rn 4) entstehen. Ein Bezug zum einzelnen Mieter ist nicht erforderlich (BGH VIII ZR 117/21 Rz 27). Die Betriebskosten sind einzeln aufgeführt in § 2 BetrKV (zu den einzelnen Betriebskosten s Handbuch der Nebenkosten, Teil V).

Rn 3a

Keine Betriebskosten sind Kosten, die nur fiktiv entstehen oder wenn der Vermieter eine Rückzahlung erhalten hat. Keine Betriebskosten, grds Teil der Miete und nicht abzurechnen sind ferner:

• Verwaltungskosten (s § 1 II Nr 1 BetrKV), auch Versicherungen, soweit sie unter § 2 Nr 13 BetrKV nicht erfasst sind, sowie ›versteckte Verwaltungskosten‹ (= Dritte übernehmen f...