Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / O. Gewerberaummiete.

Rn 168

Auf Mietverträge über Gewerberaum ist § 556 nicht anwendbar (BGH ZMR 20, 638 Rz 24; NJW 10, 1065 Rz 18) – auch nicht entspr. Es gilt nach hM aber Folgendes:

• Die Mietvertragsparteien müssen eine Vereinbarung schließen, dass der Mieter die Betriebs- und/oder Verwaltungs- und/oder Instandhaltungskosten (Nebenkosten) zu tragen hat (BGH ZMR 20, 638 Rz 13). Es bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden (BGH NZM 12, 608 Rz 14). Die Vereinbarung muss, handelt es sich um AGB, iSv § 307 I 2 transparent sein (BGH ZMR 20, 638 Rz 14; NJW 13, 41 Rz 14). Was gilt, ist eine Frage des Einzelfalls. Kein Problem besteht, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anl 3 zu § 27 I der II. BV bzw § 2 BetrKV enthält, sofern es sich nicht um ›sonstige Betriebskosten‹ handelt (BGH NZM 12, 608 Rz 15; 09, 478 Rz 10). Ausreichend ist auch die Vereinbarung, dass der Mieter ›die Nebenkosten‹ oder ›alle umlagefähigen Nebenkosten‹ zu tragen hat (Frankf ZMR 18, 924). Auch der Begriff ›Verwaltungskosten‹ soll grds transparent sein (BGH NJW 12, 54 Rz 13). Auch die Regelung ›Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen‹, genügt (BGH ZMR 20, 638 Rz 13; Hamm ZMR 19, 864).
• Muss der Mieter Nebenkosten tragen, ist der Vermieter zur Abrechnung über die Kosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen leistet, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet idR zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums (BGH NJW 14, 2780 [BGH 28.05.2014 - XII ZR 6/13] Rz 24; NJW 11, 445 [BGH 17.11.2010 - XII ZR 124/09] Rz 19; 10, 1065 Rz 38), sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (KG GE 11, 545) oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (BGH NJW 10, 1065 [BGH 27.01.2010 - XII ZR 22/07] Rz 38).
• Die formalen Anforderungen an eine Abrechnung im Wohnraummietrecht (Rn 52) gelten entspr (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 19).
• Bei der Abrechnung soll eine Aufschlüsselung nach den im Mietvertrag aufgelisteten Kosten erforderlich sein (KG IMR 12, 371).
• Die Ausschlussfrist des § 556 III 3 ist nicht anzuwenden (BGH NJW 14, 2780 Rz 24; 11, 445 Rz 12). Ebensowenig gilt die Ausschlussfrist des § 556 III 6 (BGH NJW 14, 2780 [BGH 28.05.2014 - XII ZR 6/13] Rz 24; 13, 2885 Rz 13).
• § 556 III 4 soll auf Mietverträge über Gewerberaum entspr anwendbar sein (Ddorf ZMR 09, 275).
• Auch bei der Geschäftsraummiete kann der Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242) nur solche Kosten umlegen, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen (BGH NJW 15, 855 [BGH 17.12.2014 - XII ZR 170/13] Rz 10; 10, 3647 Rz 17).