Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / II. Anwendungsbereich.

Rn 126

§ 556 III 5, 6 sind vGw anwendbar, wenn der Mieter Vorauszahlungen schuldet und der Vermieter diese abzurechnen hat. VGw anwendbar ist er auf materielle Fehler (Rn 63 ff), also ua auf:

• Höhe der angefallenen Kosten;
• Höhe der Vorauszahlungen (BGH NJW 16, 2254 [BVerfG 31.05.2016 - 1 BvR 1585/13] Rz 18; WuM 12, 98 Rz 3);
• Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit (LG Berlin ZMR 21, 811; LG Karlsruhe NJW-Spezial 12, 385; aA AG Dortmund ZMR 16, 706; Zehelein NZM 14, 369);
• fehlende Erläuterungen;
• Rechenfehler;
• falsche Umlageschlüssel;
• Verweigerung der Belegeinsicht/Übersendung von Kopien;
• unwirksame Preiserhöhungen der Leistungsträger.

Rn 127

Nach hM sind § 556 III 5, 6 darüber hinaus anwendbar auf:

• fehlende Umlegungsvereinbarung grds umlagefähiger Betriebskosten (BGH WuM 14, 336 [BGH 18.02.2014 - VIII ZR 83/13] Rz 2; NJW 11, 842 [BGH 12.01.2011 - VIII ZR 148/10] Rz 15);
• Betriebskosten, die gar nicht umlagefähig sind (BGH NJW 16, 2254 [BVerfG 31.05.2016 - 1 BvR 1585/13] Rz 25);
• fehlende Umlegungsvereinbarung im Ganzen oder Pauschalen (BGH WuM 14, 336 [BGH 18.02.2014 - VIII ZR 83/13] Rz 2: Mieter könne anhand des Mietvertrags und ggf weiterer mietvertraglicher Abreden überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar seien; offen hingegen NJW 08, 283 Rz 25);
• Inklusivmiete (BGH NJW 08, 82 [OLG Brandenburg 06.02.2007 - 10 UF 157/06] Rz 24).

Rn 128

Auf preisgebundenen Wohnraum können § 556 III 5 und 6 nicht angewendet werden, da die Preisbindungsvorschrift des § 8 WoBindG Vorrang hat. Ein überhöhter Nachzahlungsbetrag übersteigt das preisrechtlich zulässige Entgelt. Ein Einwendungsausschluss würde dazu führen, dass das überhöhte Entgelt zu bezahlen ist und, falls bereits bezahlt ist, für den Rückforderungsanspruch die Verjährungsfrist des § 8 II 3 WoBindG unterlaufen würde (Schmid ZMR 02, 731; aA Langenberg NZM 01, 784). Für Wohnraum, der nach dem WoFG gefördert ist, ergibt sich die gleiche Rechtsfolge aus § 28 II WoFG (Schmid GE 08, 516).