Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 2 Anwendungsbereich

Rz. 4

§ 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/06, GuT 2008, 200). Werden in einem einheitlichen Vertrag Räume teils zum Wohnen und teils zu Gewerbezwecken vermietet (z. B. zum Betrieb einer Anwaltspraxis mit angeschlossener Wohnung), richtet sich die Anwendbarkeit des § 560 danach, ob die Nutzung als Wohnraum überwiegt (sog. Überwiegenstheorie). Ist Vertragsschwerpunkt die gewerbliche Nutzung, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.3.2006, I-10 U 120/05, ZMR 2006, 685), sodass § 560 nicht anwendbar mit der Folge, dass eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder die Erhöhung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale ohne die Beschränkungen des § 560 Abs. 1 bzw. Abs. 4 zulässig ist, aber eben auch ausdrücklich vereinbart werden muss. Die formularmäßige Bezugnahme in einem Gewerberaummietvertrag auf § 560 Abs. 4 ist unbedenklich (BGH, Urteil v. 5.3.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300; OLG Hamm, Urteil v. 8.6.2017, 18 U 9/17, NZM 2018, 337). Für die Umlage der erhöhten Grundsteuer auf den Gewerberaummieter dürfte aber die Vereinbarung einer Klausel, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ausreichen, wenn in den ersten Jahren nach Fertigstellung Grundsteuer nur in Höhe der Beträge für Eigentumswohnungen umgelegt werden, die behördliche Neufestsetzung der Grundsteuer für das Grundstück also noch aussteht (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 10.2.1999, 17 U 210/97, NZM 2000, 243). In einem Gewerbemietvertrag über ein Haus kann auch wirksam vereinbart werden, dass der Mieter keine Betriebskostenvorschüsse zu zahlen hat, sondern dass die Betriebskosten, die der Mieter nicht direkt mit den Versorgern abrechnet, zunächst vom Vermieter verauslagt und dann dem Mieter einmal im Jahr in Rechnung gestellt werden (LG Potsdam, Urteil v. 13.4.2004, 3 O 101/03, NZM 2005, 303). Der Vermieter – auch von Geschäftsraum – darf sich jedoch nicht auf eine Formularklausel berufen, wonach er berechtigt sein soll, den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten zum Anfang eines Berechnungszeitraums neu zu bilden (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.3.2003, 7 U 50/02, ZMR 2004, 182). Bei eindeutig gewerblichem Zweck (z. B. Betrieb einer Anwaltskanzlei oder Ärztepraxis) spielte die Größe der vermieteten Fläche nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, dass die Fläche, die zur Nutzung als Wohnraum zur Verfügung steht, diejenige Fläche, die zur gewerblichen Nutzung überlassen worden ist, derart überwiegt, dass der für die gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehenden Fläche nur eine geringe Bedeutung zukommt (vgl. dazu u. a. Kinne, GE 1989, 68). Dasselbe gilt für den Fall, dass der Mietanteil für die Wohnung erheblich höher ist als die Miete für die gewerbliche Fläche.

Rz. 5

Da auch diejenigen Mietverträge, die eine Behörde oder ein Unternehmen für einen nicht näher namentlich bestimmten Mitarbeiter abschließt, nicht als Wohnraumvertrag angesehen werden, ist auf diese § 560 ebenfalls nicht anwendbar. Auch auf Mietverträge, die ein nicht erwerbswirtschaftlich tätiger Verein über Räume zu Wohnzwecken abgeschlossen hat, die er an seine Nutzer nicht durch übliche Mietverträge, sondern durch Verträge überlassen will, in denen gerade die Abhängigkeit vom Hauptmietverhältnis herausgestellt worden ist (vgl. dazu BVerfG, GE 1994, 272; LG Berlin, GE 1992, 981; LG Berlin, GE 1992, 1155; OLG Hamburg, GE 1993, 537; LG Hamburg, DWW 1992, 245), ist § 560 ebenso wenig anwendbar wie auf die Verträge über Räume, die zur Weitervermietung an eigene Arbeitnehmer vom Arbeitgeber oder aus karitativen Gründen zum Zwecke der Aufnahme hilfsbedürftiger Menschen von einem Verein abgeschlossen worden sind (BayObLG, RE v. 28.7.1995, RE-Miet 4/94, ZMR 1995, 526; BayObLG, RE v. 30.8.1995, RE-Miet 5/95, ZMR 1995, 582). Dagegen ist § 560 auch auf entgeltliche Dauernutzungsverträge zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und ihrem Mitglied anwendbar, da es sich um einen Wohnraummietvertrag handelt (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 = WuM 1985, 77).

Rz. 6

§ 560 ist ebenfalls anwendbar auf Wohnungen in Altenwohnheimen, in denen die Bewohner noch einen selbständigen Haushalt führen, nicht dagegen auf Unterbringungsverträge in Altenpflegeheimen, in denen die Betreuungsleistungen überwiegen.

Rz. 7

Selbst wenn aber die Einordnung des Mietverhältnisses dazu führt, dass es als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, ist § 560 nicht anwendbar auf Mietverhältnisse über (§ 549 Abs. 2):

1. preisgebundenen Wohnraum,
2. Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (Ferienwohnungen, die nicht dauernd g...