Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betriebskosten

1 Zweck der Regelung

Rz. 1

Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil er eine Nettokaltmiete ausweist, sieht § 560 gesondert vor, die Miete bei Betriebskostensteigerungen zu erhöhen, jedoch nur bei einer Grundmiete mit bezifferter Betriebskostenpauschale oder bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Bei einer Grundmiete mit bezifferter Betriebskostenpauschale darf der Vermieter Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform im Rahmen des § 560 aber nur dann auf den Mieter anteilig umlegen, wenn er sich die Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten hat. Im Gegensatz zur Grundmietenerhöhung nach § 558 kommt es nicht auf die Zustimmung des Mieters an. Der Vermieter hat vielmehr aufgrund einer wirksamen Mieterhöhungserklärung unmittelbar einen Zahlungsanspruch gegen den Mieter (§ 560 Abs. 2 Satz 1).

Rz. 2

§ 560 Abs. 4 ermöglicht bei Wohnraum beiden Parteien, die gemäß § 556 Abs. 2 vereinbarten angemessenen Vorauszahlungen nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 verpflichtet, über die auf die Betriebskosten von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen jährlich binnen einer Abrechnungsfrist von höchstens einem Jahr abzurechnen.

Rz. 3

§ 556 Abs. 2 ermächtigt den Vermieter von Wohnraum, neben der Grundmiete entweder Vorauszahlungen oder eine gesonderte Pauschale zu vereinbaren, durch die entweder alle oder ein Teil der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten abgegolten werden sollen. Vereinbart er eine Grundmiete mit bezifferter Betriebskostenpauschale, muss er sich eine Erhöhung der Pauschale für die Zukunft wegen in der Vergangenheit gestiegener Betriebskostensteigerungen vorbehalten. Der Vermieter muss aber dann, wenn er die Pauschale wegen gestiegener Betriebskosten erhöhen will, durch Gegenüberstellung des Saldos aller Betriebskosten gegenüber dem Saldo der Betriebskosten zur Zeit des Vertragsabschlusses oder einer späteren Mieterhöhung wegen erhöhter Betriebskosten darlegen, dass der Gesamtbetrag der Betriebskosten gestiegen ist, und erläutern, warum sich diese erhöht haben (vgl. dazu näher Rn. 39 ff.). Der Vermieter erreicht dabei keine laufende Deckung der aktuell anfallenden Betriebskosten, sondern lediglich eine dem zeitlichen Anfall der Betriebskosten nachfolgende – zumindest teilweise – Deckung der Betriebskostensteigerungen für die Zukunft.

2 Anwendungsbereich

Rz. 4

§ 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/06, GuT 2008, 200). Werden in einem einheitlichen Vertrag Räume teils zum Wohnen und teils zu Gewerbezwecken vermietet (z. B. zum Betrieb einer Anwaltspraxis mit angeschlossener Wohnung), richtet sich die Anwendbarkeit des § 560 danach, ob die Nutzung als Wohnraum überwiegt (sog. Überwiegenstheorie). Ist Vertragsschwerpunkt die gewerbliche Nutzung, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.3.2006, I-10 U 120/05, ZMR 2006, 685), sodass § 560 nicht anwendbar mit der Folge, dass eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder die Erhöhung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale ohne die Beschränkungen des § 560 Abs. 1 bzw. Abs. 4 zulässig ist, aber eben auch ausdrücklich vereinbart werden muss. Die formularmäßige Bezugnahme in einem Gewerberaummietvertrag auf § 560 Abs. 4 ist unbedenklich (BGH, Urteil v. 5.3.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300; OLG Hamm, Urteil v. 8.6.2017, 18 U 9/17, NZM 2018, 337). Für die Umlage der erhöhten Grundsteuer auf den Gewerberaummieter dürfte aber die Vereinbarung einer Klausel, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ausreichen, wenn in den ersten Jahren nach Fertigstellung Grundsteuer nur in Höhe der Beträge für Eigentumswohnungen umgelegt werden, die behördliche Neufestsetzung der Grundsteuer für das Grundstück also noch aussteht (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 10.2.1999, 17 U 210/97, NZM 2000, 243). In einem Gewerbemietvertrag über ein Haus kann auch wirksam vereinbart werden, dass der Mieter keine Betriebskostenvorschüsse zu zahlen hat, sondern dass die Betriebskosten, die der Mieter nicht direkt mit den Versorgern abrechnet, zunächst vom Vermieter verauslagt und dann dem Mieter einmal im Jahr in Rechnung gestellt werden (LG Potsdam, Urteil v. 13.4.2004, 3 O 101/03, NZM 20...