OLG Düsseldorf Urteil vom 02.03.2006 - I-10 U 120/05

Leitsatz (amtlich)

1. Hat der Mieter durch einheitlichen Vertrag eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis dessen rechtliche Einordnung anhand der sog. Übergewichtstheorie vorzunehmen ist. Ist Vertragsschwerpunkt die Nutzung als Gaststätte, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht.

2. Anteilige Mietzahlungen sind bei - wie hier - fehlender bindender Tilgungsbestimmung zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlungen und erst dann auf die restliche Miete zu verrechnen.

Normenkette

BGB §§ 535, 536 Abs. 4, § 556 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Krefeld (Urteil vom 03.08.2005; Aktenzeichen 2 O 448/04)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 3.8.2005 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Krefeld unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 20.860,90 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.10.2004 zu zahlen.

Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Rechtsstreits tragen der Kläger zu 48 %, der Beklagte zu 52 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten über Mietzinsansprüche des Klägers in zweitinstanzlich noch geltend gemachter Höhe von 21.588,64 EUR. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 108-110). Das LG hat die auf Zahlung von 40.084,59 EUR gerichtete Klage abgewiesen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 110 ff.).

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger seine erstinstanzlichen Klageansprüche lediglich i.H.v. 21.588,64 EUR weiter. Der Kläger macht geltend, das Urteil beruhe auf unzulänglicher Sachverhaltswürdigung und insb. auf einer Verkennung der Beweislast. Er beziffert die von dem Beklagten für die Zeit von März 2003 bis August 2004 zu zahlende, rückständige Kaltmiete auf insgesamt 17.700 EUR. Dieser Anspruch sei entgegen der Auffassung des LG nicht durch Minderung entfallen. Diese sei gem. § 8 Abs. 1 Nr. 1 MV ausgeschlossen. Tatsächlich habe es auch nie gravierende, eine Minderung rechtfertigende Mängel gegeben. An Nebenkosten schulde der Beklagte für die Zeit vom 1.3.2003 bis 30.4.2004 eine Nachzahlung i.H.v. 3.888,64 EUR. Wegen der weiteren Einzelheiten seines Vorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 3.11.2005 Bezug genommen (GA 138 ff.).

Der Kläger beantragt, den Beklagten unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an ihn 21.588,64 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 21.10.2004 zu zahlen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und bittet um Zurückweisung der Berufung. Die Berufung auf § 8 MV sei, da erstinstanzlich nicht erfolgt, ausgeschlossen. Der Ausschluss der Minderung verstoße im Übrigen gegen §§ 307 Abs. 2, 536 Abs. 4 BGB. Hinsichtlich der Nebenkosten bestreitet er deren Anfall und macht geltend, es fehle an einer nachvollziehbaren und substantiierten Nebenkostenabrechnung. Im Übrigen sei die Geltendmachung von Nebenkosten für den hier streitgegenständlichen Zeitraum gem. § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Hinsichtlich seines weiteren Vorbringens wird auf die Berufungserwiderung vom 13.12.2005 (GA 158 ff.) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschl. der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung, mit der der Kläger seine erstinstanzlich geltend gemachte Forderung von 40.084,59 EUR lediglich i.H.v. 21.588,64 EUR weiter verfolgt, hat in der Sache i.H.v. 20.860,90 EUR teilweise Erfolg. Dem Kläger steht in dieser Höhe gegen den Beklagten gem. § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten zu. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

1. Kaltmiete März 2003 bis Juli 2004

Nach der unstrittigen Aufstellung des Klägers vom 3.11.2005 hat der Beklagte in der Zeit von März 2003 bis Juli 2004 die vertraglich vereinbarte Kaltmiete in Höhe eines Betrages von insgesamt 14.650 EUR nicht bezahlt.

Der Beklagte war entgegen der Auffassung der Kammer insoweit nicht wegen eines Mang...