OLG Rostock Urteil vom 10.04.2008 - 3 U 158/06

Leitsatz (amtlich)

Wird in einer formularvertraglichen Aufzählung der auf den Gewerberaummieter umlegbaren Betriebskosten der isolierte Begriff "Verwaltungskosten" verwendet, ohne dass dieser näher umschrieben oder mit einer höhenmäßigen Begrenzung der auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten verbunden wird, ist die Formularklausel intransparent und die Verwaltungskosten sind vom Mieter nicht zu tragen.

Verfahrensgang

LG Neubrandenburg (Urteil vom 25.08.2006; Aktenzeichen 2 O 179/05)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 24.02.2010; Aktenzeichen XII ZR 69/08)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin werden unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das Urteil des LG Neubrandenburg vom 25.8.2006 abgeändert und die Beklagte unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 3.244,49 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 2.545,24 EUR seit dem 5.6.2005 und auf weitere 699,25 EUR seit dem 13.3.2008 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 87 % und die Beklagte 13 %.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 62 % und die Beklagte zu 38 %.

Hiervon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis im Termin vom 21.4.2006, die die Klägerin allein trägt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

5. Streitwert des Berufungsverfahrens: bis zu 6.000 EUR.

Gründe

I. Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz um Nachzahlungen aus drei Betriebskostenabrechnungen, eine Betriebskostenvorauszahlung aus 2002, die Erledigung von Nachzahlungen erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen 2005 sowie Kostenersatz für die Reparatur einer abgerissenen Metallplatte.

Mit Mietvertrag vom 7.7.1997 mietete die Beklagte von Herrn E.F. Gewerbeflächen im SB-Markt E.-Str. ..., in T., zum Betrieb eines Getränkeshops. In der Immobilie ebenfalls angesiedelt waren ein Penny-Markt, ein Bäcker, ein Fleischer und eine Pizzeria. Die Klägerin erwarb das Grundstück vom Vermieter und ist im Grundbuch eingetragen. Bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag handelt es sich nach dem Vorbringen der Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 13.3.2008 um einen von der seinerzeitigen Vermieterin auch anderweitig verwandten Formularmietvertrag.

In § 3 des Mietvertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine monatliche Miete von 1.565,78 EUR inkl. Umsatzsteuer und hierneben eine Betriebskostenvorauszahlung von 2 DM/qm.

§ 5 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Nebenkosten

1. Der Mieter übernimmt neben der Mietzahlung die mit der Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft und dem Betrieb seiner Geschäftsräume ursächlich zusammenhängenden Nebenkosten wie folgt:

a) Kosten der Ver- und Entsorgung

• Strom
• Heizung/Klimatisierungsenergie
• Wasser/Abwasser
• Allgemeinstrom
• Gartenpflege/Außenanlagen
• Straßenreinigung
• Fußwegreinigung
• Kanalreinigung

b) Kosten des Betriebes

• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Verwaltungskosten
• Grundsteuer
• Bewachung"

In § 6 Abs. 6 des Mietvertrages heißt es:

"Der Mieter hat Schäden, für die er einstehen muss, sofort zu beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.

In diesem Falle steht dem Mieter auch bei wesentlicher Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit der Mieträume kein Recht auf Minderung, Schadensersatz oder Zurückbehaltung zu."

Mit einer Betriebskostenabrechnung vom 28.6.2004 stellte die GVG G.-Verwaltungs-GmbH als Verwalterin der Beklagten für 2002 unter Abzug geleisteter Vorauszahlungen eine Nachzahlung von 1.330,86 EUR brutto in Rechnung. Dabei schließt die Rechnung mit einem Saldo von 1.082,38 EUR brutto. Weiterhin verlangt wird eine Vorauszahlung für April 2002 von 248,48 EUR, die in die Betriebskostenabrechnung als Sollzahlung eingestellt worden ist. In der Abrechnung sind u.a. Verwaltungskosten i.H.v. 1.120,29 EUR netto = 1.299,54 EUR brutto enthalten.

Die am 2.12.2004 erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die einen Nachzahlungsbetrag von 2.115,77 EUR brutto ausweist, enthält u.a. als Abrechnungspositionen Verwaltungskosten i.H.v. 1.120,28 EUR netto = 1.299,54 EUR brutto und Gebäudereinigung i.H.v. 172,79 EUR netto = 200,44 EUR brutto.

Die am 27.6.2005 für das Jahr 2004 gelegte Rechnung endet mit einem Nachzahlungssaldo zu Lasten der Beklagten von 1.552,07 EUR. Hierin sind wiederum u.a. die Positionen Verwaltungskosten i.H.v. 1.120,28 EUR netto = 1.299,54 EUR brutto sowie Gebäudereinigung i.H.v. 172,78 EUR netto = 200,44 EUR brutto enthalten.

Die Rechnungen weisen jeweils für die abgerechnete Betriebskostenposition den Gesamtkostenbetrag, einen Umlageschlüssel und den auf die Beklagte entfallenden Betrag aus. De...