OLG Hamm Urteil vom 08.06.2017 - 18 U 9/17

Leitsatz (amtlich)

Weist ein formularmäßiger, dem Mieter gestellter Mietvertrag aus, dass sich die Miete aus "Grundmiete" und "Nebenkostenvorauszahlungen" zusammensetzt und enthält eine im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Regelung der "Mietnebenkosten" erwähnte (gleichfalls vorformulierte) Anlage auch Nebenkostenpositionen, die - gemäß den Ausführungen in dieser Anlage - mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt und in dieser Höhe als zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörig definiert werden (im konkreten Fall auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahres(-netto-)miete, kann es sich dabei um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handeln.

Normenkette

BGB §§ 535, 578, 305c Abs. 1

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Urteil vom 09.12.2016; Aktenzeichen 7 O 228/16)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 9.12.2016 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Bielefeld wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für die Berufung: 6.566,00 EUR

Gründe

A. Die Klägerin vermietet der Beklagten aufgrund eines gewerblichen Mietvertrages vom 3./4.8.2011 Räume im Haus Y-Straße in C. Bei dem Vertrag und seiner Anlage 2 handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Klägerin gestellt worden sind. Die Beklagte hat neben der Grundmiete Mietnebenkostenvorauszahlungen zu leisten. Bezüglich dieser Nebenkosten heißt es im Vertrag wie folgt:

§ 3 Mietzins, Zahlungsbeginn und Kaution

1. Die monatliche Miete für das Mietobjekt beträgt

a) Grundmiete EUR 3.780,00

b) Mietnebenkostenvorauszahlungen (§ 4) EUR 1.350,00

(in Worten:...)

insgesamt also EUR 5.130,00

2...

§ 4 Mietnebenkosten

1. Der Mieter ist verpflichtet, neben der Miete die Mietnebenkosten zu zahlen, auf die er gemäß § 3 Nr. 1 Vorauszahlungen leistet. Mietnebenkosten sind alle "Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003... sowie die in der Anlage 2 ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten". Soweit danach "Wartungen" abgerechnet werden können, handelt es sich um Systemwartungen, die kleinere Instandhaltungen sowie den Austausch von Klein- und Verschleißteilen... beinhalten...

2. Den Umlageschlüssel legt der Vermieter nach billigem Ermessen fest, wobei verbrauchsabhängige Kosten - soweit möglich - nach abgelesenen Zählerwerten verteilt werden. Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, den Umlageschlüssel im gesetzlichen Rahmen zu ändern, wenn dies sachlich geboten ist...

3...

4. Der Vermieter kann die Vorauszahlungen in entsprechender Anwendung des § 560 Abs. 4 BGB anpassen...

Die Anlage 2 zum Mietvertrag enthält unter der Überschrift "Nebenkosten gemäß § 4 AVB" neunzehn Ziffern, die jeweils Kostenpositionen bezeichnen und sich in ihrer Reihenfolge bezüglich der Ziff. 1. - 15. im Wesentlichen an § 2 BetrKV orientieren. Auszugsweise heißt es darin:

14. Die Kosten für den Hausmeister hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, für den Hausmeister, ohne dass ein Abzug für evtl. geleistete Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeit erfolgen muss.

für die Hausverwaltung

die Kosten der Hausverwaltung (unabhängig davon, ob der Vermieter sie selbst vornimmt oder einen Dritten mit dieser Leistung beauftragt) werden pauschal mit 4 % der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.

für eine Gebäudeüberwachung

...

18. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4 % der Jahresgrundmiete angesetzt.

Auf den weiteren Inhalt des Mietvertrags und seiner Anlage(n) wird Bezug genommen. Die sog. Grundmiete beträgt derzeit 3.932,24 EUR. Die Klägerin rechnete über die Nebenkosten für .../... am 17.6.2015 ab und ermittelte eine Nachforderung in Höhe von 4.898,80 EUR. Auf die Abrechnung, die sich über 20 Positionen sowie die Heizkosten verhält, wird Bezug genommen. Die Positionen "pauschale Verwalterkosten..." und "pauschale Instandhaltungskosten..." sind in der Rubrik "Ihre Einheit" jeweils als "Direkte Kosten" bezeichnet und gehen mit je 1.874,50 EUR in die Abrechnung ein. Die Beklagte zahlte auf die Nachforderung lediglich 1.149,80 EUR, so dass rechnerisch 3.749,00 EUR offenstehen. Die Klägerin nahm zum 1.8.2015 eine Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 1.137,00 EUR auf 1.611,00 EUR und gleichzeitig eine Herabsetzung der monatlichen Heizkostenvorauszahlung von 198,00 EUR auf 135,00 EUR vor. Die Beklagte leistete für die Zeit ab August 2015 (zumindest) bis April 2016 lediglich monatlich (3.932,24 EUR zzgl. 1.137,00 EUR zzgl. 198,00 EUR =) 5.267,24 EUR, so dass gegenüber dem verlangten (Gesamt-)Betrag ein monatlicher Rückstand von 411,00 EUR, insgesamt also von 3.699,00 EUR, auflief.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr stünden aufgrund der Nebenkostenabrechnung .../... weitere ...