Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / 1. Legaldefinition(en).

Rn 3

§ 556 I 2 definiert iVm § 1 BetrKV legal, welche Kosten ›Betriebskosten‹ sind (s.a. BGH ZMR 22, 700 Rz 30): Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten (diesen stehen gleich: Nießbraucher oder Zwischenmieter) durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend (Rn 4) entstehen. Ein Bezug zum einzelnen Mieter ist nicht erforderlich (BGH VIII ZR 117/21 Rz 27). Die Betriebskosten sind einzeln aufgeführt in § 2 BetrKV (zu den einzelnen Betriebskosten s Handbuch der Nebenkosten, Teil V).

Rn 3a

Keine Betriebskosten sind Kosten, die nur fiktiv entstehen oder wenn der Vermieter eine Rückzahlung erhalten hat. Keine Betriebskosten, grds Teil der Miete und nicht abzurechnen sind ferner:

• Verwaltungskosten (s § 1 II Nr 1 BetrKV), auch Versicherungen, soweit sie unter § 2 Nr 13 BetrKV nicht erfasst sind, sowie ›versteckte Verwaltungskosten‹ (= Dritte übernehmen für den Vermieter die Verwaltung). Hierzu gehört die Notdienstpauschale des Hausmeisters (BGH NJW-RR 20, 332 [BGH 18.12.2019 - VIII ZR 62/19] Rz 16) und gehören auch die Kosten des Vermieters, die Betriebskosten zu senken (›Betriebskostenoptimierung‹). Anders ist es, wenn die BetrKV oder die HeizkostenV Verwaltungs- als Betriebskosten ansehen.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (s § 555a Rn 3 ff und § 1 II Nr 2 BetrKV), etwa Reinigungs- oder Kontrollkosten oder die Kosten für die Entstopfung eines Wasserrohrs, die Spülung der Fußbodenheizung, die Reparatur eines Personenaufzugs, nicht aber das Fällen eines morschen Baumes (BGH MDR 22, 89 [BGH 10.11.2021 - VIII ZR 107/20] Rz 24). Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; Instandhaltung und Instandsetzung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (BGH NJW 10, 226 Rz 12; 07, 1356 Rz 10). Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen, etwa zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage, gehören nicht zur Instandhaltung (BGH NJW 10, 226 [BGH 11.11.2009 - VIII ZR 221/08] Rz 12; 07, 1356 Rz 10).
• Kapital- oder Finanzierungskosten (§§ 19 ff II. BV), zB Erbpachtzinsen (AG Mannheim NZM 09, 28 [AG Mannheim 09.05.2008 - 10 C 404/07]).
• Anschaffungs-, ggf Anmiet- oder Leasingkosten (BGH NZM 09, 120 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 92/08] Rz 13), oder Ersatzkosten für Messgeräte, etwa die Kosten eines Kaltwasserzählers, für Lampen oder Leuchtmittel oder einer Antennenanlage.
• Mangelbedingte Verluste, etwa von Gas, Öl, Wasser (LG Rostock WuM 17, 402; Hinz ZMR 18, 645, 647), auch geringfügige. ZT bedarf es bei ›gemischten Kosten‹ (= teilweise liegen Betriebs-, teilweise andere Kosten vor) einer Abgrenzung, zB bei Dienstleistungen des Hausmeisters (im Einzelnen BGH NJW-RR 20, 332 [BGH 18.12.2019 - VIII ZR 62/19] Rz 17 ff). Der Vermieter ist insoweit grds berechtigt, zu schätzen (BGH NJW 08, 1801 [BGH 20.02.2008 - VIII ZR 27/07] Rz 29).
• Maßnahmen, die der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten dienen (§ 535 Rn 49 ff), können als Betriebskosten umlagefähig sein (BGH MDR 22, 89 [BGH 10.11.2021 - VIII ZR 107/20] Rz 25; NJW 07, 1356 [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 123/06] Rz 12).

Rn 4

[nicht besetzt]