Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 3.1 Materielle Voraussetzungen

Rz. 16

Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abgegeben werden muss. Insoweit dürfte folgende Klausel ausreichen:

Muster

Klausel zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale

Der Vermieter ist berechtigt, bei Veränderungen der Betriebskosten i. S. d. § 19 Abs. 2 WoFG bzw. des § 556 Abs. 1 BGB/§§ 1, 2 BetrKV die Betriebskostenpauschale für die Zukunft durch Erklärung in Textform unter Beachtung des § 560 Abs. 1, 2 anzupassen, wenn sich der Saldo der aktuellen Betriebskosten gegenüber der vereinbarten oder zuletzt erhöhten Miete verändert hat.

Fraglich ist, ob der Zusatz zur Pauschale "zur Zeit" ausreicht, um die Erhöhungsmöglichkeit vorzubehalten (bejahend: LG Berlin, Urteil v. 7.2.1992, 64 S 275/91; LG Düsseldorf, Urteil v. 9.1.1990, 24 S 260/89; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 2.1.3).

Unwirksam in Wohnraummietverträgen (§§ 557 Abs. 4, 560 Abs. 6), ist die Klausel

"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an vereinbart und zahlbar …"

Denn sie weicht sowohl von § 560 Abs. 2 Satz 1 ab, wonach der Mieter den auf ihn entfallenden Teil der Umlage erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats schuldet, als auch von dem Grundsatz, dass nur die Betriebskosten i. S.d § 556 Abs. 1 und der BetrKV auf den Mieter umgelegt werden dürfen, also eben nicht alle Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen aller Art.

Unwirksam sind auch folgende Klauseln (vgl. Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 2.1.2):

"Weicht die vereinbarte Betriebskostenpauschale auf Grund von Kostenerhöhungen oder Reduzierungen erheblich von den tatsächlich entstehenden Kosten ab, kann der Vermieter eine entsprechende Anpassung verlangen."

"Bei der Neueinführung von Betriebskosten oder Grundstückslasten ist der Vermieter berechtigt, die erhöhten Kosten neben der Miete und den vereinbarten Betriebskosten anteilig zu erheben. Für die Zahlungsverpflichtung des Mieters ist der Zeitpunkt der Entstehung maßgeblich."

"Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördlichen Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist." (vgl. zu dieser Klausel: BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229; BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004, 253).

Rz. 16a

Nur diejenigen Betriebskosten i. S. d. § 556 i. V. m. §§ 1, 2 BetrKV berechtigen den Vermieter zur Erhöhung der ausgewiesenen Pauschale, die der Mieter vereinbarungsgemäß zu tragen hat (Schmid, WuM 2001, 424, 425). Nicht erfasste Betriebskosten sind durch die Grundmiete abgegolten (Blank/Börstinghaus, § 560 Rn. 3). Zur näheren Bestimmung der durch die Pauschale erfassten Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 1–16 reicht grundsätzlich die Verweisung im Mietvertrag auf § 560 Abs. 1 bzw. §§ 1, 2 BetrKV aus, ohne dass die einzelnen Kostenarten aufgezählt zu werden brauchen oder der Gesetzes- bzw. Verordnungstext beigefügt zu werden braucht (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 3.8). "Sonstige Betriebskosten" i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV müssen jedoch im Einzelnen im Mietvertrag aufgeführt werden; sonst sind sie von der Betriebskostenpauschale nicht erfasst (Schmid, HE 2004, 241, 243). Enthält ein Mietvertrag für die Abwälzung der Betriebskosten keinen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Anlage 3 zu § 27 II.BV, sondern stattdessen eine Einzelaufzählung von Betriebskosten, so sind nicht aufgezählte Betriebskostenarten (hier: Grundsteuer) nicht umlagefähig (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 11.07 2016, 20 C 10/16, GE 2017, 300). Sind im Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskostenarten des § 2 BetrKV im Einzelnen aufgeführt – ohne generellen Hinweis darauf, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV zu tragen hat – jedoch nur einzelne Betriebskostenarten durch Ankreuzen hervorgehoben, sind nur die angekreuzten Betriebskostenarten umlagefähig (vgl. auch OLG Brandenburg, Urteil v. 25.7.2012, 3 U147/11, GE 2013, 1315).

Sind in den nach den einzelnen Betriebskostenarten vorgesehenen Rubriken überhaupt keine Betriebskosten angekreuzt, so hat der Mieter neben der vereinbarten Miete überhaupt keine Betriebskosten zu tragen. Hat nach dem Mietvertrag der Mieter "die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV zu tragen", sind aber danach nur bestimmte Betriebskostenarten in den dafür vorgesehenen Rubriken an...