Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557b BGB – Indexmiete.

Gesetzestext

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) ¹Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. ²Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. ³Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) ¹Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. ²Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. ³Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 557b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. IV wurde mWv 1.6.15 durch das MietNovG v 21.4.15 (BGBl I 610) angefügt (Rn 10 ff). Mietpreisänderungsklauseln, die vor dem 1.9.01 vereinbart wurden, bleiben wirksam. Für sie gilt noch § 10a MHG in der jeweiligen Fassung. Im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung ist ein Alt-Index auf den Verbraucherpreisindex (Rn 4) umzurechnen. Wertsicherungsvereinbarungen, die wegen Unterschreitung der Mindestdauer früher nicht genehmigungsfähig waren, sind nicht am 1.9.01 wirksam geworden (Langenberg WuM 01, 523, 524; str). Zum Anwendungsbereich und zu den Grenzen s iÜ Vor § 557 Rn 3 und § 557 Rn 7. Angesichts der hohen Inflation wird diskutiert, dass Indexmieten maximal um ca. 3,5 % steigen sollten.

B. Gegenstand (Mietänderungsklausel).

Rn 2

Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 26.05.2021 - VIII ZR 42/20] Rz 21), aber zu bejahen. Eine Indexmiete ermöglicht es leicht und überschaubar, die Miete zu erhöhen oder zu senken. In die Ermittlung einbezogen werden die durchschnittlichen Kosten für Mietwohnungen. Dadurch ist ein Bezug zur Miethöhe hergestellt, der die Gefahr einer divergierenden Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich verringert (AG Hamburg WuM 00, 494 [AG Hamburg 19.11.1999 - 44 C 417/99]). Eine Indexmiete bewirkt im Regelfall eine Mieterhöhung (Hamm DWW 93, 321); sie kann aber auch zu einer Mietsenkung führen.

C. Tatbestandsvoraussetzungen.

I. Schriftform/Laufzeit.

Rn 3

Die Indexvereinbarung muss – auch bei einem mündlichen Vertrag – gem § 557b I 1 schriftlich iSv § 126 sein (s.a. Mankowski ZMR 02, 481, 484). Die Vereinbarung kann zu Beginn, aber auch während des Laufs des Mietvertrags geschlossen werden. Eine Mindestlaufzeit ist nicht vorgeschrieben. Die Indexmiete kann daher sowohl in einem befristeten als auch in einem unbefristeten Vertrag vereinbart werden.

II. Bezogener Index.

Rn 4

Die Indexvereinbarung muss die geschuldete Miete für die gesamte Mietzeit – oder für einen bestimmten Abschnitt (Rn 3) – an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland binden (BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 49). Der Wirksamkeit der Indexmietklausel steht nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Brutto- oder die Nettokaltmiete (prozentual zum Verbraucherpreisindex) ändert (BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 40). Fehlt eine Vereinbarung, richtet sich die Miete im Zweifel nach der vereinbarten Mietstruktur (BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 26.05.2021 - VIII ZR 42/20] Rz 41).

III. Angabe von Basisjahr und Anknüpfungspunkt der Stillhaltefrist.

Rn 4a

Die Angabe des Basisjahres ist ebenso wie der Anknüpfungspunkt der Stillhaltefrist (Rn 7) nicht erforderlich (BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 26.05.2021 - VIII ZR 42/20] Rz 29).

D. Mietveränderung.

I. Erklärung.

1. Allgemeines und Textform (§ 557b III 1).

Rn 5

Durch Vereinbarung einer Indexmiete wird die Miete nach § 557b III 1 nicht automatisch geändert. Die Änderung muss vielmehr durch Mieter oder Vermieter durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung in Textform (§ 126b) geltend gemacht werden (LG Berlin NZM 02, 947, 948). Bei mehreren Mietern oder Vermietern ist die Erklärung von allen bzw ggü allen abzugeben.

2. Inhalt (§ 557b III 2).

Rn 6

Die Erklärung muss gem § 557b III 2 die Änderung des Preisindexes (AG Starnberg IMR 14, 416) und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben (BGH NZM 18, 82 Rz 9). Maßgeblich ist der Wert bei Abgabe der Erklärung, da nur dieser zu diesem Zeitpunkt bekannt ist (aA BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 34). Spätere Änderungen sind unerheblich. Dass der Wert bspw zu Beginn der Mietzeit anders berechnet wurde, ist unerheblich (BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 32). Die Angabe eines Prozentsatzes der ursprünglichen Miete reicht nicht ...